【问题描述】

一些城镇居民看中了农村的环境和价格，想购买村民宅基地上的房屋养老或经营民宿。这样的买卖合同受法律保护吗？付了钱、住了房，以后会不会被认定无效？

【律师解答】

宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权具有身份属性，与集体经济组织成员资格相联系。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。《中华人民共和国民法典》第三百六十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。

按照现行政策和司法实践，宅基地使用权不得向本集体经济组织以外的成员转让，城镇居民购买农村宅基地及地上房屋的买卖合同，一般会被认定为无效。合同无效的后果是双方互相返还：卖方返还购房款，买方返还房屋，根据双方过错分担由此产生的损失。实践中常见卖房多年后因拆迁利益反悔起诉确认无效的情形，买方虽然可以主张过错赔偿，但往往陷入漫长诉讼，投入装修、增值部分的损失认定也易产生争议。

【实务建议】

一、城镇居民尽量不要购买农村宅基地房屋，确有居住需求的，可考虑签订长期租赁合同（注意租赁期限最长不得超过二十年）；二、本村集体经济组织成员之间买卖的，应经村集体同意并办理宅基地使用权变更登记；三、已经购买并入住的，注意保留付款凭证、修缮投入票据，以便发生纠纷时主张赔偿。

【结语】

宅基地房屋买卖的政策红线清晰，贪图便宜可能面临合同无效、腾房退款的风险。以上解答仅供参考，具体案件请咨询专业律师。