【问题描述】

西宁某老旧小区的多位业主咨询：小区建成十几年，屋顶大面积渗漏、电梯故障需大修，物业说要动用维修资金却迟迟没有进展。业主问：这笔钱归谁管、动用需多少人同意？

【律师解答】

住宅专项维修资金属于业主共有，专项用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修和更新改造。根据《民法典》第二百七十八条，使用建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。也就是说，法律对"使用"维修资金设置的是"双三分之二参与、双过半同意"的门槛；而筹集维修资金、改建重建等事项则需"双四分之三"同意，门槛更高。

《住宅专项维修资金管理办法》进一步明确了使用流程：由物业服务企业或相关业主提出使用方案，经依法表决通过后，向维修资金管理部门申请列支，施工验收后结算并公示。对于电梯故障、屋面严重渗漏等危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况，各地普遍设有应急使用程序，可简化表决环节，先行维修、事后公示。

如果物业公司怠于申请，业主可以联合向业主委员会、街道办事处或住建部门反映，推动启动程序。

【实务建议】

第一，查清家底。通过小区公示、业委会或当地维修资金管理中心查询本小区维修资金余额及历年使用情况，业主有权知情。

第二，区分一般与紧急情形。一般维修走"提出方案—业主表决—申请列支—施工验收—公示"流程；电梯困人、屋面严重漏水等紧急情况，要求物业走应急维修通道，不必坐等表决。

第三，全程留痕监督。保存报价单、施工合同、验收资料，维修费用分摊和结算应当公示，发现虚报冒领可向住建、审计部门举报。

第四，物业不作为时，业主可通过业主大会解聘更换物业，或依法向主管部门投诉。

【结语】

维修资金是房子的"养老金"，姓"公"不姓"物业"。业主了解规则、积极参与表决和监督，这笔钱才能真正用在刀刃上。

免责声明：本文内容仅供参考，不构成正式法律意见。个案情况千差万别，具体问题请咨询专业律师。

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