【问题描述】

西宁周边的农村有一些价格明显低于商品房的"小产权房"在出售，售楼人员称"住和商品房一样，只是没有证"。市民周先生心动又犹豫：这样的房子到底能不能买？

【律师解答】

要高度谨慎。所谓"小产权房"，一般是指在农村集体土地上建设、未缴纳土地出让金、无法取得国家不动产登记机构颁发的产权证书的房屋。《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、转让经依法登记发生效力，未经登记不发生效力——小产权房恰恰无法办理正规过户登记，买受人拿到的"合同""收据"不能产生物权效力。现行土地管理政策明确，农村宅基地属于农民集体所有，城镇居民不得到农村购买宅基地和农房，这类买卖合同一旦被诉至法院，很可能因违反法律强制性规定被认定无效（民法典第一百五十三条）。虽然土地管理法第六十三条允许集体经营性建设用地依法入市，但宅基地上的农房买卖限制并未放开。这意味着：遇到拆迁时补偿通常归原集体经济组织成员；房屋无法抵押、贷款；卖方反悔、一房多卖时，买方很难取得房屋，往往只能主张返还购房款。

【实务建议】

一是购房前核实土地性质、规划手续和权属来源，凡是不能办理不动产登记的，务必三思；二是不要被"村委会盖章""乡镇证明"误导，这些都不是产权证；三是已经购买的，妥善保管合同、付款凭证，发生纠纷时以合同无效返还购房款为主线主张权利；四是改善居住需求优先选择五证齐全的商品房。

【结语】

买房是家庭大事，产权清晰是底线。小产权房的低价背后是无法登记过户的硬伤，购买前务必想清楚。本文内容仅供参考，具体问题请咨询专业律师。