【问题描述】

西宁的王大妈咨询：自己年逾七旬，名下唯一住房已过户给儿子，约定由儿子养老送终。谁知过户后儿子儿媳态度大变，近日更提出要卖房换房，让老人搬去租房住。老人问：房子已经过户了，自己还能继续住吗？有什么办法能提前防住这种风险？

【律师解答】

青海延辉律师事务所律师解答：房产一旦过户，所有权即归子女，老人仅凭口头约定很难对抗子女处置房屋，这正是此类纠纷高发的原因。民法典为此专门增设了「居住权」制度：依据《中华人民共和国民法典》第三百六十六条，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要；第三百六十八条规定，居住权无偿设立，自登记时设立。也就是说，老人在过户房产时，可以同步与子女签订书面居住权合同（民法典第三百六十七条），并向不动产登记机构申请居住权登记，把「住到百年之后」的权利写进不动产登记簿。

登记了居住权的房屋，即便子女日后出售、抵押，新房主也必须继续保障居住权人的居住权益，居住权不因房屋易主而消灭；依据民法典第三百六十九条，居住权不得转让、继承，期限届满或居住权人死亡时才消灭。此外，《中华人民共和国老年人权益保障法》第十六条明确规定，赡养人应当妥善安排老年人的住房，不得强迫老年人居住或者迁居条件低劣的房屋。若老人已经过户但未设居住权，子女强行驱赶的，老人可依据赡养法律关系起诉维权，但举证难度和维权成本明显高于居住权登记路径。

【实务建议】

第一，尚未过户的老人，建议在赠与合同或买卖合同中同步订立居住权条款，办理过户登记时一并向不动产登记机构申请居住权设立登记，做到「过户」与「居住权登记」同日完成；

第二，居住权合同建议采用书面形式，明确居住期限（可约定至居住权人去世）、居住范围、维修费用承担等内容，必要时办理公证；

第三，已经过户但未设居住权的老人，可与子女补签居住权合同并补办登记；子女拒绝配合甚至驱赶的，注意保存赡养约定、出资购房凭证、沟通记录等证据，及时向法律援助机构或律师求助，依法主张赡养权益。

【结语】

房子可以趁早给，居住的权利要留给自己。居住权登记是一道低成本、高保障的法律防线，建议有类似安排的老人及家庭提前规划，让「以房养老」真正老有所居。

【免责声明】本文仅供普法参考，不构成具体案件的法律意见。如遇类似纠纷，请咨询专业律师获取针对性帮助。