【问题描述】

某小区业主收到物业通知：自本月起物业费由每平方米1.2元上调至1.8元，逾期未交按每日千分之三收取滞纳金。多位业主质疑：涨价没开过业主大会，滞纳金高得离谱，这些费用必须交吗？拒交会有什么后果？

【律师解答】

青海延辉律师事务所律师解答：物业费调整不是物业公司单方说了算。依据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条，有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定，改变物业服务收费标准属于物业服务合同的重大变更，应当经专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决的双过半数同意。前期物业阶段，物业费标准以购房时签订的前期物业服务合同及政府指导价（如有）为准，物业单方通知涨价，业主有权按原标准交纳。

关于滞纳金：滞纳金性质上属于逾期付款违约金。依据民法典第五百八十五条，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。每日千分之三折合年化超过100%，明显过高，司法实践中法院通常会参照同期贷款市场报价利率（LPR）的一定倍数调减。但要注意另一面：依据民法典第九百四十四条，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，物业服务人已按约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付。无正当理由长期拒交物业费，可能被起诉并承担合理的违约责任。

【实务建议】

第一，收到涨价通知后，先核查物业是否提供了业主大会表决材料或政府调价文件；无法提供的，可书面异议并按原标准交费，保留交费凭证；

第二，对滞纳金条款，交费时可书面声明不认可过高部分；已被起诉的，可在诉讼中依据民法典第五百八十五条请求法院调减；

第三，对物业服务不满的正确路径是：通过业主大会、业委会依法监督、更换物业，而非简单拒交物业费；同时可向住建部门物业监管机构投诉物业擅自涨价行为。

【结语】

物业费纠纷的关键在于「程序合法」：物业调价须经业主共同决定，业主维权也须有理有据。双方都在法律框架内行事，小区治理才能良性循环。

【免责声明】本文仅供普法参考，不构成具体案件的法律意见。如遇类似纠纷，请咨询专业律师获取针对性帮助。