【问题描述】

卫生没人打扫、电梯坏了久拖不修、物业费说涨就涨——对物业不满的业主不少，但单个业主去理论，物业一句“你一个人代表不了小区”就把人打发了。业主们怎么才能依法把不称职的物业换掉？

【律师解答】

更换物业必须走“业主共同决定”的法定程序，核心依据是《民法典》。第一步是成立业主大会、选举业主委员会：《民法典》第二百七十七条规定，业主可以设立业主大会、选举业主委员会，地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会给予指导和协助。实践中通常由占一定比例（各地规定不同，一般为5%至20%）的业主联名，向街道办事处、乡镇人民政府申请组建筹备组，再召开首次业主大会。

第二步是依法表决解聘：《民法典》第二百七十八条规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。第三步是通知与交接：依据《民法典》第九百四十六条，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，应当提前六十日书面通知物业（合同另有约定的除外），原物业应当退出并移交资料和设施。

【实务建议】

第一，先找街道、社区（居委会）咨询本地业主大会成立的具体流程和联名比例要求，取得官方指导。第二，发动业主时做好身份和签名真实性管理，表决程序瑕疵是换物业纠纷中最容易被推翻的环节。第三，解聘的同时推进新物业选聘或自治方案，避免管理“真空期”。第四，原物业拒不退场、不移交的，可以向住建部门投诉或起诉；因解聘给物业造成损失的，除物业违约在先等情形外，业主方可能需给予相应补偿，操作前宜请律师把关。

【结语】

换物业的钥匙在“业主共同决定”这四个字上，程序合法、表决达标，业主才能真正当家做主。本文仅供普法参考，具体操作请咨询专业律师。