【问题描述】

租客小赵在西宁租了一套公寓，合同签了一年，刚住四个月，房东来电说房子已出售，新房东要求她一个月内搬走自住。小赵咨询：租期没到，自己必须腾房吗？

【律师解答】

不必搬。这就是著名的“买卖不破租赁”。《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是说，房屋所有权易主，原租赁合同对新房东继续有效，新房东应“接续”当房东，直至租期届满。新房东以自住为由强行清退、换锁、断水断电的，属于违约甚至侵权，租客可要求继续履行合同、赔偿损失。

需要注意的是，“买卖不破租赁”也有例外：如果房屋在出租之前已经设立抵押权，因抵押权实现导致所有权变动，或者房屋在出租前已被法院依法查封，租赁关系不得对抗在先权利。因此租房前核实房屋权属与抵押状况同样重要。

此外，《民法典》第七百二十六条还赋予承租人优先购买权：房东出卖租赁房屋前应通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买的权利（房屋共有人、近亲属购买等法定情形除外）。房东未通知即出售的，租客可依法主张相应赔偿。

【实务建议】

第一，保留租赁合同、租金支付记录、入住证明，证明合法占有在先；第二，遇到强行清退不要正面冲突，拍照录像留证并报警备案；第三，协商不成可起诉要求继续履行或索赔；第四，租房时建议办理租赁备案，对抗第三人的效力更有保障。

【结语】

房子可以卖，租约不能撕。青海延辉律师事务所提醒：租客的居住权益受法律明确保护，遇到强退应冷静取证、依法维权。本文内容仅供参考，不构成针对具体案件的法律意见，如有疑问请咨询专业律师。