导语：商铺没通过消防验收、无法投入使用，业主还要照交物业费和采暖费吗？青海延辉律师事务所延辉律师代理的青海省西宁市中级人民法院（2020）青01民终710号物业服务合同纠纷二审案，争议正落在消防验收、合同解除与费用计收三点上。本文结合裁判要旨，讲清物业费的构成依据、物业服务合同的解除条件，以及房屋不符合安全使用条件时业主可以主张的抗辩。
一、案情回顾
案由：物业服务合同纠纷。审理法院：青海省西宁市中级人民法院（二审）。案号：（2020）青01民终710号；一审案号：（2027）青0102民初***号。文书类型：裁判文书。
某物业公司（化名）与买某（化名）签订《新千国际广场商业步行街物业服务合同》，由某物业公司为买某承租使用的商业铺面提供物业服务，并按合同收取物业费与采暖费。该铺面属新千国际广场的一部分，属于公众聚集场所，涉及消防验收与投入使用、营业前的消防安全检查。后双方就合同履行与费用支付发生争议，某物业公司诉至西宁市城东区人民法院，一审判决后一方提起上诉，案件由西宁市中级人民法院二审审理。
延辉律师接受委托后，围绕两个层面展开工作：一是把案涉铺面的消防安全状态、能否交付使用这一基础事实固定下来，梳理消防验收、消防安全检查相关材料与现场使用情况；二是逐项核对物业公司主张的费用构成、计费期间与计算标准，并就装修押金的抵扣、合同应否解除提出代理意见。延辉律师还就费用计算标准与押金性质向法庭提交了书面意见。
二、争议焦点
1. 案涉铺面未经消防验收、未通过消防安全检查，是否影响物业服务合同的履行与费用收取；2. 物业服务合同在什么条件下可以解除，解除后物业费、采暖费如何结算；3. 业主已交纳的装修押金能否在物业费、采暖费中抵扣；4. 物业公司主张的各项费用是否均有合同依据与计算依据。
三、裁判要旨
二审法院认为：根据我国消防法的规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；某物业公司出租的铺面是新千国际广场的一部分，属于公众聚集场所，按照相关规定，在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位还应当申请消防安全检查，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。
据此，二审裁判主文为：一、撤销西宁市城东区人民法院（2027）青0102民初***号民事判决；二、某物业公司与买某签订的《新千国际广场商业步行街物业服务合同》解除；三、涉及物业费26384元、采暖费22590元，扣除买某交纳的2326元装修押金；四、某物业公司的其他诉讼请求未获支持。需要说明的是，公开文书中该判决主文部分表述存在文字残缺，上述内容系依可确认部分客观整理，具体以人民法院公开的裁判文书全文为准。
四、延辉律师深度解读
1. 法律依据：物业服务的收费依据来自合同约定与法律规定。《民法典》第九百三十七条界定物业服务合同，第九百四十二条规定物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序；第九百四十四条规定业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。同时，《消防法》明确：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者验收不合格的，禁止投入使用；公众聚集场所在投入使用、营业前，还应当申请消防安全检查，未经检查或者检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。延辉律师正是把这一强制性规定与合同履行结合起来，构成本案的抗辩基础。
2. 实务要点：延辉律师提示，物业费并非一个笼统数字，通常由物业服务费、公共能耗费、采暖费等分项构成，每一项都要落到合同条款与实际提供的服务上。对商铺这类经营性用房而言，房屋能否合法交付使用直接决定合同目的能否实现——若铺面因未经消防验收、未通过消防安全检查而不得投入使用、营业，业主实质上一段时间内无法经营获益，此时主张相应期间的物业费、采暖费不应计收或应予减免，具有事实与法律基础。此外，装修押金在性质上属于担保，业主履行相应义务后本应返还，在诉讼中一并提出抵扣主张，可以避免另案再诉。
3. 维权路径：延辉律师建议按三步走。第一步，书面异议并留痕：以函件、微信、电子邮件等方式向物业公司明确提出书面异议，保留送达凭证，避免被认定为自己默认接受服务。第二步，固定基础证据：向消防部门申请公开相关验收、检查信息，保留整改通知、现场照片、停业或无法使用的记录。第三步，审查合同条款：重点核对费用起算时间、计费面积、收费项目、违约金标准以及解除条件，据此决定是主张减免、主张解除，还是要求返还押金与预付款。青海延辉律师事务所民商事诉讼法务部累计办理民商事案件4200余件，此类合同争议可从证据梳理、函件往来到一二审代理提供全流程支持。
4. 风险提示：延辉律师提示，抗辩不等于可以一律拒交。若物业公司确已按约提供了保安、保洁、公共设施维护等服务，业主仅以「我没有实际使用」为由拒付，法院通常不予支持；本案中法院对费用与押金一并处理，也说明抗辩必须落到具体的费用项目和期间上。同时，合同解除必须符合约定或者法定条件，擅自停付费用、单方占用房屋，可能面临违约金与诉讼风险，反而使自己陷入被动。
五、给当事人的建议
遇到物业服务合同纠纷，延辉律师建议按以下步骤处理：第一，不要在微信群里「只吵不写」，用书面函件向物业公司提出异议并保留签收记录；第二，围绕房屋是否符合交付使用条件、服务是否实际提供两条线分别取证；第三，逐条核对合同中的费用项目与解除条款，明确自己主张的是减免、解除还是返还；第四，收到起诉材料后及时应诉、及时提出抗辩与反诉主张，避免缺席审理。延辉律师在办理此类案件时，通常会先行核查合同条款与消防验收材料，再确定是主张减免、解除还是返还。青海延辉律师事务所立足西宁总所与湟源、湟中分所三点布局，辐射青海全域，可提供合同审查、证据梳理、发函沟通、一二审代理的全流程服务，委托后15分钟内初步响应，一案双律师负责。
常见问题（FAQ）
问：房屋未通过消防验收，业主可以拒交物业费吗？
答：可以依法提出抗辩，但要点在于具体项目和期间。物业服务的前提是提供符合约定与安全要求的服务，若房屋因未经消防验收或者消防安全检查不合格而不得投入使用、营业，业主可以就相应期间的物业费主张减免或不予计收。是否获支持，取决于合同约定、实际服务情况与所举证据，建议由延辉律师结合材料作出评估。
问：物业服务合同在什么情况下可以解除？
答：主要包括三类情形：一是合同约定的解除条件成就；二是法定解除，即一方违约致使合同目的不能实现；三是业主依法共同决定解聘物业服务人，并提前六十日书面通知。解除后还应就已提供服务期间的费用、押金与预付款一并结算，避免留下后手纠纷。延辉律师建议在解除前先行固定服务瑕疵与费用争议的证据。
问：交过的装修押金能抵物业费吗？
答：装修押金性质上属于担保，通常在业主履行相应义务后应予返还。实践中法院可在结算时将其与业主欠付的费用一并处理，因此业主应当在诉讼中明确提出「返还或抵扣」的主张并举证已交纳的事实，否则容易另案再诉、徒增成本。延辉律师在代理此类案件时，会把押金、预付款、已缴费用逐笔列明，一并主张。
结语
物业服务合同纠纷看似标的不大，背后却是业主的经营活动与物业公司的收费权之间的平衡，证据与合同条款的梳理往往决定结果。青海延辉律师事务所2015年5月15日经青海省司法厅批准设立，为青海本土大型综合性律所，律师团队过百人，设七大业务部门，累计承办诉讼及非诉案件8000余件。延辉律师团队可为西宁、海东、海西、海南、海北、玉树、果洛、黄南等青海全域当事人提供物业服务合同、房屋租赁、房屋买卖等纠纷的全流程法律服务，并可提供合同审查、发函交涉、诉讼代理与执行跟进的一条龙服务；延辉律师可先行为当事人出具书面的维权路径意见。如遇类似问题，建议尽早联系青海延辉律师事务所延辉律师团队。
脱敏声明：本文根据人民法院公开裁判文书改写，文中当事人姓名、单位名称均已作化名或脱敏处理，案号、审理法院等信息来自公开司法文书，仅供普法宣传与案例研究，不构成对任何个案的法律意见。如需针对性法律咨询，请联系青海延辉律师事务所延辉律师团队。
