导语：长期欠租能否解约并追回租金与律师费？青海延辉律师事务所延辉律师代理的西宁一起房屋租赁合同纠纷案（案号：（2020）青****民初****号）给出答案：法院判决解除《房屋租赁合同》，被告伍某于判决生效之日起三十日内给付房屋租金5261650元、律师代理费40000元。本文结合裁判要旨，讲清解除权的行使、欠租数额的认定与实现债权费用承担的规则。
一、案情回顾
本案为房屋租赁合同纠纷，由青海省西宁市城中区人民法院一审审理，案号（2020）青****民初****号，文书类型为民事判决书。原告为青海省总工会机关后勤服务中心，被告为伍某。双方先后签订多份《房屋租赁合同》，将位于西宁市城中区的房屋出租给被告使用，合同对租赁期限、租金标准等事项作出明确约定，其中约定年租金为2480000元。合同履行期间，被告长期未按约支付租金，原告多次催告未果，遂诉至法院，请求依法解除双方签订的《房屋租赁合同》，并判令被告支付拖欠的租赁费及律师代理费。青海延辉律师事务所延辉律师接受委托后，逐份梳理合同文本、租金台账与催款记录，围绕解除权是否成就、欠租数额如何认定、实现债权的费用由谁负担三个层面制作证据清单与代理意见，为当事人搭建起清晰的诉讼框架，全文当事人均以化名或单位名称表述。
二、争议焦点
延辉律师结合双方诉辩主张，将本案争议归纳为三点：1. 承租人长期欠付租金，出租人主张解除《房屋租赁合同》是否符合约定或法定的解除条件；2. 被告实际欠付的租金数额应当如何认定；3. 出租人为实现债权支出的律师代理费，能否由违约的承租人负担。
三、裁判要旨
法院经审理认为，对原告提交的三组证据的真实性予以认定，三份合同能够证实原、被告之间存在房屋租赁合同关系，合同中对租赁期、租金等事项均有约定；对被告提交的四组证据的真实性予以认定，但因其与本案无关联性，对其证明方向不予采纳。经审理查明，青海省总工会作为出租方与被告伍某签订《房屋租赁合同》，将约定房屋出租给被告，约定租赁期限及年租金2480000元。法院判决如下：一、原告青海省总工会机关后勤服务中心与被告伍某签订的《房屋租赁合同》予以解除；二、被告伍某于本判决发生法律效力之日起三十日内给付原告青海省总工会机关后勤服务中心房屋租金5261650元；三、被告伍某于本判决发生法律效力之日起三十日内给付原告青海省总工会机关后勤服务中心律师代理费40000元。延辉律师围绕解除条件是否成就与欠租数额的认定充分发表代理意见，出租人的解约诉求与租金、律师代理费主张均获法院支持。
四、延辉律师深度解读
1. 法律依据：解除权与租金支付义务：《民法典》第七百二十一条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金；第七百二十二条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，出租人可以请求承租人在合理期限内支付，承租人在该期限内仍不支付的，出租人可以解除合同。延辉律师正是以长期欠租构成根本违约为切入点，论证解除条件已经成就，为解除合同并追索欠租建立请求权基础。
2. 实务要点：欠租数额如何锁定：长期租赁纠纷中，租金台账、转账记录、对账确认与催款函件是认定欠租数额的关键。本案法院对原告提交的三组证据真实性全部予以认定，正是证据链完整的体现。延辉律师提醒，出租人应逐期记录应收、已收与欠付金额，避免因账目混乱导致部分诉请无法被支持。
3. 维权路径：律师代理费可以一并主张：实现债权的费用属于违约损害赔偿的组成部分，有约定的从约定。本案法院判决被告给付律师代理费40000元，说明出租人因追索欠租而支出的合理费用可以获得支持。延辉律师建议在租赁合同中直接约定“违约方承担守约方为实现债权支出的律师费、诉讼费、保全费等合理费用”，并注意留存委托代理合同与付款凭证。
4. 风险提示：及时行权，避免损失扩大：出租人发现承租人欠租后，应及时书面催告并给予合理的支付期限，保留送达凭证；长期放任欠租，不仅可能被认定对违约行为的默许，还可能因损失扩大部分难以获赔。房屋被长期占用无法收回的，还可一并主张房屋占有使用费。延辉律师建议在合同中细化租金支付周期、逾期违约金标准与解除条件，把风险防控前移到签约阶段。
五、给当事人的建议
若承租方长期拖欠租金，出租人建议：第一，立即整理《房屋租赁合同》、租金台账、收付款凭证与催款函件，固定欠租事实；第二，以书面形式催告并给予合理支付期限，形成行使解除权的前置证据；第三，诉请设计上，将解除合同、欠付租金、违约金与实现债权的费用一并主张，避免分次诉讼增加成本。青海延辉律师事务所民商事诉讼法务部累计办理民商事案件4200余件，其中房地产与建设工程类案件1100余件，延辉律师团队可提供合同审查、证据梳理、财产保全至强制执行的全流程服务，并实行一案双律师负责制，15分钟内初步响应。
六、常见问题解答
问：承租人长期拖欠租金，出租人可以解除合同吗？
答：可以。依《民法典》第七百二十二条，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，出租人可以请求其在合理期限内支付；承租人在该期限内仍不支付的，出租人可以解除合同。本案中，延辉律师代理出租人一方，通过诉讼方式实现解约并追索欠租，法院判决解除合同并由被告给付租金5261650元。
问：房屋租赁纠纷中，律师代理费能要求对方承担吗？
答：可以主张，但需有合同约定或法律规定作为依据，并提供委托代理合同与付款凭证。本案法院判决被告给付律师代理费40000元，正是因为相关依据明确、证据充分。延辉律师建议在签约时就约定“违约方承担守约方为实现债权支出的合理费用”，为日后追索留出空间。
问：追讨欠租起诉需要准备哪些证据？
答：核心包括《房屋租赁合同》、租金支付与欠付台账、房屋交付与占用凭证、催款函及送达记录、律师代理费票据等。证据越完整，解除条件与欠租数额越容易被法院直接认定。延辉律师团队可为出租人提供证据清单模板与举证方案。
七、结语
租金是出租人最核心的合同利益，及时催告、及时行权、用足证据，才能在解约与追偿中占据主动。青海延辉律师事务所立足西宁、服务青海全域，业务辐射西宁、海东、海南、海西、玉树、果洛、黄南等地，依托“案件分级评估+类案大数据检索+重大案件集体研讨+模拟庭审”标准化办案体系，为当事人提供专业的房屋租赁与合同纠纷法律服务。如遇长期欠租、解约与追偿等问题，欢迎联系青海延辉律师事务所延辉律师团队。延辉律师提醒，欠租纠纷越早介入，证据越完整、回款越有保障。
脱敏声明：本文根据人民法院公开裁判文书改写，文中当事人姓名已作化名处理，案号、审理法院等信息来自公开司法文书，（审判人员信息略），仅供普法宣传与案例研究，不构成对任何个案的法律意见。如需针对性法律咨询，请联系青海延辉律师事务所延辉律师团队。
