导语：青海延辉律师事务所延辉律师结合青海省西宁市城西区人民法院审理的一起租赁合同纠纷（案号：（2024）青****民初****号，审理法院：青海省西宁市城西区人民法院）提示：承租人称商铺在停业期间被强拆、要求退还租金并赔偿装修损失能否成立，关键不在“说了什么”，而在“证据够不够格”。法院认定强拆事实无证据证实、其提交的视听资料不符合证据形式要件属无效证据，该部分请求未予支持；因合同期限已届满无须判决解除，保证金10000元应予退还。
一、案件基本情况
案由：租赁合同纠纷；审理法院：青海省西宁市城西区人民法院；案号：（2024）青****民初****号；文书类型：民事判决书；代理律师：青海延辉律师事务所延辉律师团队。
原告某饮品店（化名）与被告某餐饮公司及其第一分公司签订《租赁合同》，就青海省西宁市城西区某摊位及其设施达成租赁协议。合同约定承租期限为一年，自2023年3月1日起至2024年2月28日止，原告向被告交付一年租金33600元及保证金10000元。
因被告方面的原因，原告未能按照合同约定的起租日开始正常营业。2023年8月20日，双方经协商一致签订《补充协议》，将起租期限变更为2023年8月20日。
2024年3月初，原告称在其因家中有事停业期间，发现被告将其尚未到期的商铺强拆，导致商铺内的装修被完全破坏，遂诉至法院，请求：一、判令解除双方签订的租赁合同；二、判令被告退还原告剩余房租14000元（5个月×2800元/月）及保证金10000元；三、判令被告赔偿商铺装修费用25000元。被告某餐饮公司则提出其不是本案责任主体的抗辩意见。延辉律师团队接受委托后，围绕合同履行经过、款项交付凭证与证据形式要件，对全案材料进行了系统梳理。
二、争议焦点
1. 原告主张的“停业期间商铺被强拆、装修被破坏”这一事实，是否达到了民事诉讼的证明标准；2. 视听资料作为法定证据种类，应当符合哪些形式要件，不符合形式要件的证据效力如何认定；3. 租赁合同履行期限已经届满的情况下，合同是否还需要判决解除，保证金应否退还。
三、法院观点与裁判结果
法院经审理认为，原告提出的停业期间被告将其尚未到期的商铺强拆的事实无证据证实，其提交的视听资料不符合证据的形式要件，该证据为无效证据，故原告主张退还租金、赔偿装修费的请求不予支持。原告提出解除合同的意见，因该合同履行期限现已届满，无须本院再行解除。因合同期限已届满，原告的保证金应予退还。被告某餐饮公司提出其不是本案责任主体的意见无法律依据，不能成立。
判决如下：一、被告某餐饮公司、某餐饮公司第一分公司退还原告某饮品店保证金10000元，于判决生效后十日内履行；二、驳回原告某饮品店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉诉讼费已减半收取513元，由原告某饮品店负担273元，被告某餐饮公司、某餐饮公司第一分公司负担240元。
延辉律师指出，本案的裁判逻辑对同类租赁争议具有很强的指引价值：一是主张对方实施强拆等侵权行为的，举证责任在主张一方，仅凭一份存在瑕疵的视听资料无法完成证明；二是保证金属于担保合同履行的款项，在合同期限届满、承租人不存在欠租等违约情形时，应当退还；三是合同履行期限已经届满的，解除合同已无实际意义，人民法院无须再行判决解除。延辉律师在本案中围绕上述三个层次逐项发表代理意见，当事人的程序权利与合法权益均得到充分保障。
四、延辉律师深度解读
1. 法律依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十六条将视听资料列为法定证据种类之一，第六十七条规定当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条明确，当事人以视听资料作为证据的，应当提供存储该视听资料的原始载体；第九十条进一步规定，存有疑点的视听资料、电子数据，以及无法与原件、原物核对的复制件、复制品，不能单独作为认定案件事实的根据。此外，《中华人民共和国民法典》第七百零三条规定了租赁合同的定义，第七百三十三条规定租赁期限届满承租人应当返还租赁物，第五百六十六条则对合同解除后的法律后果作出安排。延辉律师强调，本案原告的请求之所以在该部分未获支持，症结正是卡在证据的形式要件这一关上。
2. 证据形式要件：视听资料“够不够格”，要过四道关：第一，是否提交了存储该视听资料的原始载体，例如拍摄所用的手机、存储卡、原始文件；第二，能否说明拍摄的时间、地点、拍摄人和拍摄对象；第三，内容是否连续、完整，有无剪辑、拼接、变速等后期处理痕迹；第四，能否与其他证据相互印证，形成完整的证据链。延辉律师提醒，很多当事人以为“有视频就有真相”，但实践中仅有一段来源不明、无法与原始载体核对的视频，往往连证据资格都难以通过，更谈不上证明力。
3. 装修损失的举证路径：主张装修损失，需要同时证明“侵权行为”与“损失金额”两个层面。侵权行为层面，应立即报警并索取接处警记录，对现场进行拍照录像并保留原始存储设备，必要时申请公证或邀请无利害关系的第三方见证；损失金额层面，应当提交装修合同、施工单据、付款发票、材料清单等，必要时委托专业机构对装修残值进行评估。延辉律师在办理此类案件时，会把两条证据链分别搭建、相互印证，避免出现“事实说得清、金额算不明”的被动局面。
4. 风险提示：一是主张对方强拆、断水断电等侵权事实的，举证责任始终在主张一方，情绪化的陈述替代不了证据；二是视听资料必须保留原始载体，经剪辑处理或无法核对的，可能不被采信；三是保证金退还与违约责任是两个问题，如承租人存在欠租、损坏租赁物等情形，出租人可依法主张抵扣，因此交接时的验收记录至关重要；四是合同期限已经届满的，再请求判决解除合同已无实际意义，应把诉讼请求聚焦在返还财产、赔偿损失等实际可执行的判项上。
五、相关法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十六条、第六十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条、第九十条关于视听资料原始载体与证明力的规定；《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第七百零三条、第七百二十二条、第七百三十三条等关于租赁合同及合同解除后果的规定。
六、常见问题解答
问：租赁合同期满，保证金一定能退吗？
答：如果承租人不存在欠租、损坏租赁物等违约情形，租赁期限届满后保证金应当退还。本案中人民法院即认定“因合同期限已届满，原告的保证金应予退还”，并判令被告某餐饮公司及其第一分公司退还保证金10000元。延辉律师提示，主张退还保证金应保留合同原件、保证金支付凭证与交接记录，以便形成完整证据链。
问：手机拍摄的现场视频，法院一定会采信吗？
答：不一定。视听资料虽然是法定证据种类，但当事人以视听资料作为证据的，应当提供存储该视听资料的原始载体，并能够说明拍摄时间、地点、拍摄人及内容是否连续完整。存有疑点、无法与原始载体核对，或者经过剪辑拼接的视听资料，可能不被采信。延辉律师建议在拍摄后第一时间固定原始载体，并同步报警、公证或者寻找无利害关系的见证人，把单一视频补强为完整证据链。
问：认为商铺被强拆造成装修损失，应当怎么固定证据？
答：建议按四步走：第一，立即报警并索取接处警记录；第二，对现场进行拍照、录像，保留原始存储设备，必要时申请公证；第三，收集装修合同、施工单据、付款发票，必要时委托专业机构评估装修损失；第四，通过书面函件向对方主张权利并留存送达凭证。延辉律师在办理此类案件时，会把“侵权行为”与“损失金额”两条证据链分开固定、相互印证，从而把主张落到可被采信的证明标准上。
七、延辉律师实务建议
第一，承租期间对商铺内的装修、设备、经营设施进行定期影像存档，形成时间连续的状态记录；第二，遇到强行清场、拆改、断水断电等情形，第一时间报警并申请公证，不要等到事后仅凭回忆主张；第三，合同到期前后及时办理交接，签署书面交接单并注明物品、装修现状，交接单是保证金能否顺利退还的关键凭证；第四，租金、保证金的支付与退还一律通过银行转账留痕，备注款项性质，避免现金往来；第五，争议发生后尽早委托律师梳理证据链，判断哪些主张有证据支撑、哪些需要补充取证，把诉讼请求建立在可证明的事实之上。
青海延辉律师事务所民商事诉讼法务部累计办理民商事案件4200余件，房地产与建设工程类案件1100余件。延辉律师团队熟悉青海省内各级法院的裁判尺度，依托案件分级评估与类案大数据检索，可为商铺、摊位、写字楼等各类承租人、出租人提供合同审查、证据固定、损失测算与诉讼代理的全流程服务，一案双律师负责，15分钟内初步响应。
八、结语
租赁纠纷里，最贵的往往不是租金，而是“没有证据的那部分主张”。青海延辉律师事务所2015年5月15日经青海省司法厅批准设立，立足西宁、服务青海全域，业务辐射西宁、海东、海南、海西、玉树、果洛、黄南等地，并设有湟源分所与湟中分所。延辉律师团队实行一案双律师负责制，可为当事人提供合同审查、履约证据固定、诉前调解、一审二审代理与强制执行的全流程服务。遇到商铺租赁、保证金退还、装修损失等争议，建议尽早联系延辉律师团队，在证据还在手上的时候把证据固定下来。
脱敏声明：本文根据人民法院公开裁判文书改写，文中当事人姓名已作化名处理，案号、审理法院等信息来自公开司法文书，仅供普法宣传与案例研究，不构成对任何个案的法律意见。如需针对性法律咨询，请联系青海延辉律师事务所延辉律师团队。
