导语：承租人欠租，出租人一气之下换锁，换锁之后的取暖费、物业费还能不能向承租人主张？青海延辉律师事务所延辉律师提示：租赁关系存续期间房屋仍由承租人一方控制使用，承租人不能仅以“没实际使用”为由拒付欠租及相关费用。本案（案号：（2020）青****民初****号，审理法院：青海省西宁市城东区人民法院）中，法院判决解除案涉《房屋租赁合同》，并由承租人李某给付房屋租赁费47500元、取暖费4777元、物业费4948元，共计57225元。本文由延辉律师围绕“换锁后费用该由谁承担”这一核心问题，拆解其中的举证规则与实务风险。
一、案件基本情况
本案案由为房屋租赁合同纠纷，由青海省西宁市城东区人民法院审理，案号（2020）青****民初****号，青海延辉律师事务所延辉律师代理原告方参加诉讼。
法院经审理查明：2025年5月5日，原告王某、张某与案外人马某签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于西宁市××区的房屋出租给马某，月租金2500元，租赁期限一年。合同签订后，马某将案涉房屋交由被告李某承租使用，并由被告李某直接向原告交付租金。租赁期间，因被告未按期交付租金，原告对案涉房屋进行了换锁。此后，原告将被告李某诉至法院，要求解除合同并支付欠付的房屋租赁费及取暖费、物业费；被告则以原告换锁后其未实际使用案涉房屋为由，拒绝支付换锁之后产生的上述费用，双方由此形成纠纷。
二、争议焦点
1. 原告与实际使用房屋的被告之间是否形成租赁法律关系，被告是否负有支付租赁费的义务；
2. 出租人自行换锁后，换锁期间产生的取暖费、物业费应当由出租人还是承租人负担；
3. 案涉租赁合同应否解除，欠付的各项费用如何结算。
三、法院观点与裁判结果
法院经审理认为，原告提交的证据能够相互印证其主张的事实，对其效力予以确认。根据原告提交的证据及其陈述，法院确认了房屋租赁合同签订、案涉房屋交由被告承租使用并由被告直接向原告交付租金、被告未按期交租后原告换锁等事实。
从裁判结果看，被告以“原告换锁后自己未使用房屋”为由拒付换锁之后的取暖费、物业费，该抗辩意见未被采纳，法院支持了原告关于解除合同并支付欠付费用的请求。延辉律师提示，这一结果表明：在租赁关系尚未依法解除、房屋仍处于承租人一方控制使用状态的情况下，承租人不能仅凭出租人换锁这一事实，单方免除自己按约支付租金及负担房屋使用相关费用的义务。
判决结果：一、原告王某、张某与被告李某的《房屋租赁合同》依法予以解除；二、被告李某于本判决生效后十五日内向原告王某、张某给付房屋租赁费47500元、取暖费4777元、物业费4948元，以上共计57225元；三、驳回原告王某、张某的其他诉讼请求。
四、延辉律师深度解读
1. 法律依据：费用负担看约定，没有约定看实际使用与受益。《中华人民共和国民法典》第七百零三条规定租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同；第七百二十一条规定承租人应当按照约定的期限支付租金；第七百二十二条规定承租人无正当理由未付或者迟延支付租金的，出租人可以请求其在合理期限内支付，逾期不支付的可以解除合同。关于取暖费、物业费这类房屋使用过程中产生的费用，首先看租赁合同的约定；合同没有约定或者约定不明的，按照“谁使用、谁受益、谁负担”的通常规则，结合实际的履行情况认定。延辉律师指出，本案法院支持了出租人关于取暖费4777元、物业费4948元的请求，本质上就是对这一规则的适用。
2. 实务要点：换锁属于私力救济，风险不小。承租人欠租时，不少出租人第一反应是“断水断电换锁”，把房子收回来。延辉律师提醒，自行换锁在法律上属于私力救济，存在明显的法律风险：如果租赁关系尚未解除，换锁可能被认定为妨害承租人对租赁物的使用收益，承租人主张因此产生的损失（如货物损坏、经营损失）时，出租人反而可能承担赔偿责任；如果换锁时房屋内还有承租人的物品，还可能引发财物返还与保管责任的争议。更重要的是，换锁并不能免除承租人此前已经产生的付租义务。本案中，换锁之后产生的取暖费、物业费仍由承租人负担，正说明“换锁”不是“免责金牌”。
3. 维权路径：书面催告—协商—诉讼，三步走更稳妥。延辉律师建议出租人按以下路径处理欠租：第一步，书面催告并送达，明确欠付金额、付款期限，保留快递底单、签收回执或微信聊天记录；第二步，协商过程中形成对账文件，由承租人签字或书面确认欠付金额，把争议范围固定下来；第三步，协商不成的，及时提起诉讼，必要时申请财产保全，并可在诉讼请求中一并主张解除合同、支付欠租、负担取暖费与物业费。本案原告正是通过完整的证据链证明了欠费的期间与金额，才使得三项费用全部获得支持。
4. 风险提示：转租与实际使用人，是租赁纠纷的高发风险点。本案还有一个值得注意的结构：与出租人签订合同的是马某，实际使用房屋并向出租人交租的却是被告李某。延辉律师提示，这种“签约人”与“使用人”分离的情形，在实务中极易引发“签合同的找不到人、用房的不认账”的僵局。出租人应当提高警惕：其一，发现房屋由第三方使用、第三方直接付租时，应及时以书面方式确认实际承租人身份与付租主体；其二，转租应当取得出租人同意，未经同意转租的，出租人可以依法解除合同；其三，租金、取暖费、物业费的收付记录应逐笔对应到具体主体和期间，避免日后无法区分。延辉律师在办理此类案件时，会先绘制一张“主体与费用对应关系表”，把签约、使用、付款三条线分别列明，再据以确定诉讼主体与请求金额。
五、相关法律依据
1.《中华人民共和国民法典》第七百零三条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
2.《中华人民共和国民法典》第七百一十四条：承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。
3.《中华人民共和国民法典》第七百一十六条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
4.《中华人民共和国民法典》第七百二十一条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法规定仍不能确定的，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付。
5.《中华人民共和国民法典》第七百二十二条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
6.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
7.《物业管理条例》第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
8. 关于举证责任：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。延辉律师提示，租赁纠纷中出租人应重点固定合同文本、房屋交付凭证、租金收付记录、催告与送达凭证四类证据。
六、常见问题解答
问：出租人换锁之后，承租人还需要继续支付租金吗？
答：不能一概而论。关键看租赁关系是否已经依法解除、房屋当时由谁控制使用。租赁关系存续期间，承租人的付租义务并不因出租人换锁而当然消灭；但如果换锁导致承租人确实无法使用房屋，承租人可以就自己因此受到的损失另行主张，前提是能够举证证明损失的存在与数额。本案中，承租人仅以“未实际使用”为由拒付换锁后的取暖费、物业费，该抗辩未被法院采纳。
问：租赁期间的取暖费、物业费到底该由谁交？
答：首先看合同约定，有约定的从约定；没有约定的，按实际使用与受益情况确定，通常由实际使用房屋的承租人负担。需要注意的是，物业费对外仍以业主为缴费义务人，业主与实际使用人约定由使用人交纳的，从其约定，业主负连带交纳责任，物业公司可以一并向业主主张。延辉律师建议，签约时把取暖费、物业费、水电费的负担主体与结算方式逐项写入合同，这是避免纠纷最有效的一步。
问：出租人自行换锁合法吗？会有什么风险？
答：换锁属于私力救济，法律风险明显。若租赁关系尚未解除，换锁可能被认定为妨害承租人使用收益，出租人可能因此承担赔偿责任；房屋内如有承租人物品，还可能引发返还与保管争议。相对稳妥的做法是：先书面催告，再协商解除并办理交接，协商不成的通过诉讼主张解除合同、支付欠租并申请强制执行。延辉律师在处理欠租纠纷时，通常会先评估“快速收房”与“合法收房”的利弊，再为客户选择风险最小的方案。
七、延辉律师实务建议
延辉律师给房屋出租人的实务建议：第一，签约时明确租金标准、支付周期、取暖费与物业费的负担主体，避免口头约定；第二，房屋交付时制作交接清单并拍照留存，注明水电暖读数与房屋现状；第三，发现欠租立即书面催告，把欠付金额与期间写清楚并保留送达凭证；第四，催告期满仍不支付的，依法主张解除合同并要求支付欠租及相关费用，不要自行采取换锁、断水断电等私力救济手段；第五，涉及转租或实际使用人变更的，及时书面确认主体身份与付款责任；第六，判决生效后对方不履行的，及时申请强制执行。青海延辉律师事务所设有民商事诉讼法务部与房地产法律事务团队，累计办理民商事案件4200余件，可提供房屋租赁合同审查、欠租催收、解除与交房诉讼、强制执行全流程服务，西宁总所与湟源、湟中分所就近受理全省案件。
八、结语
房屋租赁看似简单，真正决定输赢的往往是合同条款与证据台账的细节。青海延辉律师事务所立足西宁、服务青海全域，业务覆盖西宁、海东、海南、海西、玉树、果洛、黄南等地，依托“案件分级评估＋类案大数据检索＋重大案件集体研讨＋模拟庭审”的标准化办案体系，15分钟内初步响应、一案双律师负责。无论您是出租人还是承租人，在城东、城西、城中、湟源、湟中还是省内其他地区遇到房屋租赁纠纷，都可以尽早联系延辉律师团队，把问题解决在损失扩大之前。
脱敏声明：本文根据人民法院公开裁判文书改写，文中当事人姓名、企业名称均已作化名与脱敏处理，案号、审理法院等信息来源于公开司法文书，仅供普法宣传与案例研究，不构成对任何个案的法律意见。如需针对性法律咨询，请联系青海延辉律师事务所延辉律师团队。
