导语：承租人装修租赁房屋，费用是自担还是可以要求出租人分担？关键分水岭在于是否经出租人同意——同意既可以是书面明示，也可以是出租人明知而不反对、配合搬迁、参与协调等默示形式。青海延辉律师事务所延辉律师代理的大通房屋租赁合同纠纷案（案号：（2027）大城民初字第116号，审理法院：青海省大通回族土族自治县人民法院）中，法院认定承租人王某的装修改造经出租人丁某同意，判决丁某赔偿房屋装修改造费1319565.17元中的40%，即527826.07元，于判决生效后30日内支付。本文由延辉律师拆解其中的认定标准与举证要点。
一、案件基本情况
本案案由为房屋租赁合同纠纷，由青海省大通回族土族自治县人民法院一审审理，案号（2027）大城民初字第116号，文书类型为民事判决书，青海延辉律师事务所延辉律师代理原告方参加诉讼。
法院经审理查明：原告王某购买了被告丁某的部分房产，因经营医院需要，又从被告丁某处租赁房屋一百间，双方签订《房屋租赁合同书》。房屋租赁合同签订后，为开办医院的需要，原告王某对承租房屋进行了装修改造。装修期间，被告丁某在租赁房屋的一楼开办网吧，经催促后才搬出；在整体装修过程中，被告丁某还就部分事项对邻居进行了协调。此外，2024年2月15日，丁某与柴某及第三方装修负责人赵某签订了一份协议书，可以佐证装修相关事宜；双方签订的房屋租赁协议及补充协议中，也能看出原告王某购买和租赁房屋的目的就是开办医院。诉讼中，被告丁某依法提起了反诉。
二、争议焦点
1. 承租人对租赁房屋进行装修改造，是否征得出租人丁某的同意；
2. 装修改造费用1319565.17元应当如何在出租人与承租人之间分担，分担比例如何确定；
3. 原告的其他诉讼请求与被告的反诉请求能否成立。
三、法院观点与裁判结果
法院经审理认为，本案争议焦点首先在于原告王某对租赁物进行装修是否征得被告丁某的同意。法院结合在案证据与查明的事实认定：原告王某购买被告丁某部分房产后，因经营医院需要又向丁某租赁一百间房屋，双方签订的房屋租赁协议及补充协议显示，其购买和租赁房屋的目的即用于开办医院，出租人对此知情；装修期间，丁某在租赁房屋一楼开办的网吧经催促后才搬出，客观上为整体装修让出了空间；在整体装修过程中，丁某还就部分事项对邻居进行了协调；2024年2月15日丁某、柴某与第三方装修负责人赵某签订的协议书，亦可佐证装修事宜。据此，法院认定出租人对案涉装修改造知情且未明确反对，承租人王某的装修改造并非擅自施工，出租人应当就装修改造费用承担相应比例的赔偿责任。
判决结果：一、被告（反诉原告）丁某赔偿原告（反诉被告）王某房屋装修改造费1319565.17元中的40%，即527826.07元，于本判决生效后30日内支付；二、驳回原告（反诉被告）王某的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）丁某的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依法加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、延辉律师深度解读
1. 法律依据：是否“经出租人同意”，是装饰装修费用分担的总开关。《中华人民共和国民法典》第七百一十五条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物；承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。围绕装饰装修物的处理与损失分担，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条至第十三条进一步细化：以是否经出租人同意、合同因何方违约而解除、装饰装修物是否形成附合为变量，分别规定了装饰装修物的归属、能否拆除以及残值损失如何分担。延辉律师指出，本案之所以能够获得赔偿，前提就在于法院认定装修经过出租人同意，费用分担的大门才被打开。
2. 实务要点：同意不限于书面，默示同意同样可以成立。很多当事人误以为“没签书面同意书就等于没同意”。延辉律师提示，司法实践中，出租人的同意既可以是明示的，也可以是默示的。本案中，延辉律师正是通过四组事实构建了完整的“知情并同意”证据链：其一，房屋租赁协议及补充协议显示承租房屋的用途就是开办医院，出租人明知装修是经营的必要条件；其二，出租人在租赁房屋一楼开办的网吧经催促后搬出，实际上配合了整体装修；其三，出租人在整体装修中还对邻居进行了协调；其四，三方签订的协议书佐证了装修事宜。这四组事实相互印证，形成了无法回避的证据闭环。延辉律师提醒，出租人如果确实不同意装修，务必及时、明确地以书面形式表示反对并留存送达证据，长期沉默或消极配合，都可能被认定为默示同意。
3. 维权路径：把“装修投入”转化为法院能确认的“损失”。装修花了多少钱，和法院能认定多少损失，是两件事。延辉律师指出，主张装修改造费用，需要完成三个层次的举证：第一层是投入的证明，包括装修合同、施工结算单、材料发票、转账凭证；第二层是价值的证明，即装修在纠纷发生时还剩多少价值，通常需要结合剩余租期、装饰装修物是否形成附合等因素评估，必要时申请造价鉴定；第三层是责任比例的证明，即出租人过错程度与受益情况。本案中，法院在查明装修改造费总额为1319565.17元的基础上，综合案件情况酌定由出租人承担40%，即527826.07元。延辉律师在办理此类案件时，会在诉前先行固定工程量的证据（签证单、施工影像、往来函件），再根据合同履行情况确定主张的比例区间。
4. 风险提示：装修之前先想清楚三件事。延辉律师提示：第一，装修前务必取得出租人的书面同意，并在同意文件中明确装修范围、投入金额、合同解除或期满时的补偿与分担方式，把“事后争议”变成“事前约定”；第二，涉及消防、建筑结构、经营许可的改造，必须依法履行报批手续，违规改造不仅影响费用主张，还可能面临行政处罚与恢复原状的责任；第三，即使经出租人同意，法院也可能结合双方过错、剩余租期、装修残值与实际受益等因素酌定分担比例，并非全额赔偿，承租人应有合理预期。延辉律师建议，投资额较大的经营场所装修，最好在施工前请专业律师审查租赁合同与装修条款，提前锁定风险。
五、相关法律依据
1.《中华人民共和国民法典》第七百一十五条：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
2.《中华人民共和国民法典》第七百零三条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
3.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
4.《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但是不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
5.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条至第十三条：围绕是否经出租人同意、合同解除的原因、装饰装修物是否形成附合等情形，规定装饰装修物的归属、拆除与残值损失的分担规则。
6. 关于举证责任：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。延辉律师提示，装修类争议中，工程量与造价往往需要借助造价鉴定、施工签证、影像资料等证据予以固定。
六、常见问题解答
问：承租人装修租赁房屋，一定要有出租人的书面同意吗？
答：建议取得书面同意，但法律上并不以书面为唯一形式。出租人的同意可以是明示的，也可以是通过行为表现出来的默示同意。法院会结合出租人是否知情、是否配合施工、是否长期不提出异议、是否从中受益等事实综合认定。本案中，法院就是通过租赁合同的用途约定、出租人搬出网吧、参与邻居协调以及三方协议等事实，认定装修经过出租人同意。
问：经出租人同意装修，费用就能全额拿回来吗？
答：通常不能全额。即使认定经出租人同意，法院仍会综合合同履行情况、双方过错程度、剩余租赁期限、装饰装修物是否形成附合以及残值大小等因素酌定分担。本案装修改造费总额为1319565.17元，法院酌定由出租人承担40%，即527826.07元。延辉律师提示，承租人应保存装修合同、施工结算单、发票与转账凭证，必要时申请造价鉴定，把“花了多少”变成“法院能认定多少”。
问：出租人不同意装修，承租人强行施工会有什么后果？
答：后果比较严重。依据《民法典》第七百一十五条，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失；同时，擅自装修通常构成违约，出租人还可能据此主张解除合同、要求承担违约金。延辉律师建议，确需改造的，先与出租人协商并形成书面文件，明确改造范围、报批责任与费用分担；出租人不同意的，应当及时书面明确表示反对，避免因长期不表态被认定为默示同意。
七、延辉律师实务建议
延辉律师给承租人与出租人的实务建议：第一，承租人在装修开工前完成三件事——取得书面同意、明确费用分担与补偿方式、确认改造事项的报批责任；第二，施工过程中保留完整证据链，包括装修合同、结算单、付款凭证、施工影像与签证文件；第三，出租人不同意装修的，应当及时以书面形式反对并留存送达证据，避免沉默被解读为同意；第四，合同解除或期满时，及时就装饰装修物的归属、拆除与残值进行书面确认，减少二次纠纷；第五，争议发生后尽早委托律师评估证据与责任比例，确定合理的诉请金额与举证方案。青海延辉律师事务所设有房地产与建设工程法律事务团队、民商事诉讼法务部，累计办理房地产与建设工程类案件1100余件、民商事案件4200余件，可为经营场所装修、租赁合同解除、装饰装修损失索赔提供合同审查、造价鉴定、诉讼代理全流程服务。
八、结语
装修投入越大，越需要一份写清楚的合同和一条完整的证据链。青海延辉律师事务所立足西宁、服务青海全域，业务覆盖西宁、海东、海南、海西、玉树、果洛、黄南等地，西宁总所与湟源、湟中分所三点布局，一案双律师负责。无论您是在大通、湟源、湟中，还是在西宁城区经营医院、商铺、厂房、酒店，遇到房屋租赁装修费用分担的争议，都建议尽早联系延辉律师团队，让专业判断走在投入之前。
脱敏声明：本文根据人民法院公开裁判文书改写，文中当事人姓名、企业名称均已作化名与脱敏处理，案号、审理法院等信息来源于公开司法文书，仅供普法宣传与案例研究，不构成对任何个案的法律意见。如需针对性法律咨询，请联系青海延辉律师事务所延辉律师团队。
