导语：租赁合同解除后承租人不交回房屋、拖欠租金和暖气费，出租人该如何维权？青海延辉律师事务所延辉律师代理的民和回族土族自治县房屋租赁合同纠纷案（案号：（2028）青****民初****号，审理法院：青海省民和回族土族自治县人民法院）中，法院确认双方租赁关系解除，判决承租人在三十日内交回依《房屋租赁合同》及其补充协议租赁的房屋，并支付拖欠租金158252.05元及暖气费123985.68元，共计282237.73元。本文由延辉律师讲清“解除＋交房＋追费”三件事的证据准备与诉讼打法。
一、案件基本情况
本案案由为房屋租赁合同纠纷，由青海省民和回族土族自治县人民法院一审审理，案号（2028）青****民初****号，青海延辉律师事务所延辉律师代理原告某房地产公司参加诉讼。
法院经审理查明：原告某房地产公司与被告某公司签订《房屋租赁合同》及其补充协议，约定将房屋出租给被告使用。合同履行过程中，被告未按约定支付租金与暖气费，亦未在合同解除后交回房屋。原告为此诉至法院，请求判令解除双方签订的《房屋租赁合同》及其补充协议，被告立即交回租赁房屋、房屋内的装修装饰物归原告所有，并支付拖欠的租金158252.05元、暖气费123985.68元，另按每日5000元的标准主张房屋占用费，同时主张逾期付款利息24881.18元、因无法上映新影片造成的直接经济损失166464.76元、返还装修补贴款100万元、偿还欠款138852元及律师费3万元，上述各项共计1642435.67元。
二、争议焦点
1. 案涉《房屋租赁合同》及其补充协议是否成立生效，解除合同的条件是否成就；
2. 合同解除后承租人是否负有交回房屋的义务，逾期不交回期间的房屋占用费如何主张与计算；
3. 拖欠租金、暖气费的数额如何认定，原告主张的利息、经营损失、装修补贴返还、欠款及律师费能否获得支持。
三、法院观点与裁判结果
法院经审理认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，依法成立并生效，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。
判决结果：一、确认某房地产公司与被告某公司之间依《房屋租赁合同》及其补充协议建立的租赁关系解除，被告某公司于本判决生效之日起三十日内交回依《房屋租赁合同》及其补充协议租赁的房屋；二、被告某公司支付拖欠的租金158252.05元及暖气费123985.68元，共计282237.73元，限本判决生效后三十日内履行完毕；三、驳回原告的其他诉讼请求。
从裁判结果看，出租人关于解除合同、交回房屋并支付欠付租金与暖气费的核心诉求获得了法院支持，共计282237.73元；原告主张的逾期利息、经营损失、装修补贴返还、欠款及律师费等其余请求，未在本案中获得支持。延辉律师提示，这一结果恰恰说明：费用类主张能否落地，取决于合同约定是否明确、证据是否充分，而不是主张的金额有多高。
四、延辉律师深度解读
1. 法律依据：解除、返还、追费，三条请求权基础各有所本。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定当事人协商一致可以解除合同，也可以约定一方解除合同的事由；第五百六十三条规定了法定解除的情形；第五百六十六条规定合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失；第七百二十二条规定承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求其在合理期限内支付，逾期不支付的可以解除合同；第七百三十三条规定租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。延辉律师指出，本案中“解除合同—交回房屋—支付欠费”三项诉请，分别对应上述不同的请求权基础，起诉时必须逐项写清事实与依据，不能眉毛胡子一把抓。
2. 实务要点：房屋占用费，是解除之后最容易被忽视的一块。合同解除后承租人继续占用房屋的，出租人有权主张占有使用费（房屋占用费），标准一般参照原合同约定的租金标准或者同地段同类房屋的市场租金确定。延辉律师提示，主张房屋占用费有两个常见难点：一是标准的合理性，如果主张的标准明显高于合同租金又缺乏同类房屋租金的证据支撑，超出部分往往难以获得支持；二是期间的确定性，起算日与截止日必须有据可查，通常计算至实际交回房屋之日。因此，解除通知的送达时间、房屋实际交回的时间（交接单、钥匙移交记录、现场照片）都应当重点固定。本案原告虽然按每日5000元提出了占用费主张，但未获支持，也从侧面说明此类主张对证据的要求较高。
3. 维权路径：把有据可查的费用与需要举证的费用分开处理。延辉律师在办理此类案件时，通常先把诉请分成两类：第一类是“有合同依据＋有付款记录”的费用，如本案的租金158252.05元与暖气费123985.68元，这类主张事实清楚、金额确定，胜诉把握大；第二类是需要额外举证的损失，如经营损失、装修补贴返还、可得利益损失等，这类主张必须同时具备合同约定与损失证据。本案中，原告关于无法上映新影片的经营损失、装修补贴返还、欠款及律师费的主张未能获得支持，延辉律师提示，这恰恰是给出租人的一份“举证清单”：主张损失的一方，应当提供证明损失已经实际发生、金额可以计算、且与对方违约行为存在因果关系的证据，仅有主张、没有凭证，很难被采纳。
4. 风险提示：出租人必须守住的四个关键节点。延辉律师提示：第一，签约节点，在合同中明确租金支付时间、逾期违约责任、暖气费与物业费的负担主体、解除条件以及律师费的承担方式，把“约定不明”的风险前置化解；第二，催告节点，解除合同前依法书面催告并给予合理期限，保留送达凭证，这是第七百二十二条解除权成立的前提；第三，交接节点，房屋交回时制作书面交接清单，注明房屋现状、附属设施与装修装饰物的处理意见，避免二次争议；第四，时效与保全节点，租金债权适用三年诉讼时效，发现对方经营异常或有转移财产迹象的，及时申请财产保全。延辉律师特别提醒，出租人主张装修装饰物归自己所有，需要有合同约定或者法律规定作为支撑，否则应当通过交接协商解决。
五、相关法律依据
1.《中华人民共和国民法典》第五百六十二条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由，解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
2.《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
3.《中华人民共和国民法典》第七百零三条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
4.《中华人民共和国民法典》第七百二十一条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法规定仍不能确定的，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付。
5.《中华人民共和国民法典》第七百二十二条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
6.《中华人民共和国民法典》第七百三十三条：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。
7.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
8. 关于举证责任与保全：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明；对可能因当事人一方的行为或者其他原因使判决难以执行的案件，对方可以依法申请财产保全。延辉律师提示，出租人主张经营损失、装修补贴返还等费用时，务必保存合同约定、财务凭证与往来函件。
六、常见问题解答
问：租赁合同解除后，承租人拒不交回房屋，出租人该怎么办？
答：可通过诉讼解决。出租人可以起诉请求确认合同解除、判令承租人交回房屋，并主张自解除之日起至实际交回之日的房屋占用费；起诉时如发现对方有转移财产、经营异常等情形，可依法申请财产保全。判决生效后对方仍不交回的，可申请强制执行，由法院强制交付房屋。延辉律师提示，不要自行采取清场、换锁等方式，以免引发新的赔偿责任。
问：合同解除后的房屋占用费，按什么标准计算？
答：一般参照原合同约定的租金标准确定；合同没有约定或者约定明显不合理的，可以参照同地段同类房屋的市场租金标准，但主张方需要提交相应证据予以证明。本案中原告按每日5000元的标准主张房屋占用费，最终未获支持，说明较高的标准必须有充分依据。延辉律师建议，主张占用费时附上合同租金条款、同类房屋租赁合同或市场行情资料，并明确起算日与截止日的依据。
问：承租人拖欠租金和暖气费，出租人能直接解除合同吗？
答：需要履行前置程序。依据《民法典》第七百二十二条，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求其在合理期限内支付；承租人逾期仍不支付的，出租人才可以解除合同。因此，书面催告与合理期限的设定必不可少，催告函的送达凭证要妥善保存。如果合同中对解除条件另有明确约定，按约定处理，但同样建议保留通知送达的证据。延辉律师在代理出租人解约案件时，通常先完成催告与送达的固定，再启动解除与诉讼程序。
七、延辉律师实务建议
延辉律师给出租人的实务建议：第一，合同条款要“可执行”——租金、暖气费、物业费的金额与支付时间写清楚，解除条件与违约责任写明计算方式，律师费、保全费的承担尽量在合同中明确约定；第二，履约管理要“留痕”——每一期租金的应收、实收逐笔登记，催告函、对账单、微信记录按时间顺序归档；第三，解除程序要“合规”——先催告、再通知、后诉讼，送达方式优先选择EMS并保留底单；第四，损失主张要“有据”——经营损失、装修补贴、欠款等主张必须有合同约定与财务凭证支撑，必要时先行审计或鉴定；第五，执行环节要“抓早”——判决生效后及时申请强制执行，并同步排查对方的财产线索。青海延辉律师事务所设有房地产与建设工程法律事务团队、企业法律顾问部与金融法律事务部，累计办理民商事案件4200余件、房地产与建设工程类案件1100余件，可为出租人提供合同审查、欠租催收、解除与交房诉讼、财产保全与强制执行全流程服务。
八、结语
租赁合同解除只是维权的起点，把房屋收回来、把欠费追回来，才算真正解决问题。青海延辉律师事务所立足西宁、服务青海全域，业务覆盖西宁、海东、海南、海西、玉树、果洛、黄南等地，15分钟内初步响应、一案双律师负责、常规法律意见书7日内交付，依托“案件分级评估＋类案大数据检索＋重大案件集体研讨＋模拟庭审”的标准化办案体系，为出租人与承租人提供专业、高效的争议解决服务。无论您在民和、乐都、平安，还是在西宁城区遇到房屋租赁纠纷，都建议尽早联系延辉律师团队。
脱敏声明：本文根据人民法院公开裁判文书改写，文中当事人姓名、企业名称均已作化名与脱敏处理，案号、审理法院等信息来源于公开司法文书，仅供普法宣传与案例研究，不构成对任何个案的法律意见。如需针对性法律咨询，请联系青海延辉律师事务所延辉律师团队。
