导语：二审判决为什么会出现“维持一项、撤销三项”？青海延辉律师事务所延辉律师结合青海省西宁市中级人民法院审理的一起商铺租赁合同纠纷二审案（案号：（2027）青01民终****号，审理法院：青海省西宁市中级人民法院）提示：二审审查的对象是一审判决的每一个判项，认定正确的维持、认定有误的撤销或者改判，并非“一撤全撤、一维持全维持”。本文讲清二审的逐项处理规则、欠付租金379004元与违约金16510元（两项合计395514元）的举证要点，以及收到二审判决后应当逐项核对的三件事。
一、案件基本情况
案由：房屋租赁合同纠纷；审理法院：青海省西宁市中级人民法院；案号：（2027）青01民终****号；一审法院：青海省西宁市城东区人民法院，一审案号：（2026）青0102民初***号；文书类型：民事判决书；代理律师：青海延辉律师事务所延辉律师。
本案因商铺租赁而起。某房地产公司（出租人，化名）与汪某（承租人，化名）于2023年10月9日签订《商铺租赁合同》，将商铺出租给汪某使用。合同履行过程中，汪某欠付租金，某房地产公司诉至青海省西宁市城东区人民法院，请求解除合同并追索欠付租金及违约金；汪某亦提起反诉，主张相应权利。一审法院作出判决后，当事人不服，上诉至青海省西宁市中级人民法院。
延辉律师在二审阶段接受委托后，第一时间调阅一审全部卷宗，围绕合同履行情况、欠租数额的构成、违约金的计算依据、反诉请求能否成立四条线索重新梳理证据，确定二审的代理思路。延辉律师提示，二审与一审最大的不同在于：一审是“从无到有”地构建事实与请求权，二审则是“逐项过筛”地检验一审判决的每一项认定能否站得住。
需要说明的是，本文所述案情已作脱敏处理，当事人姓名、企业名称均为化名；案号、审理法院等信息来自公开司法文书，仅供普法参考，不构成对任何个案的法律意见。
二、争议焦点
1. 案涉《商铺租赁合同》应否解除，解除后的法律后果如何处理；
2. 欠付租金379004元与违约金16510元（两项合计395514元）的认定依据是什么，举证责任如何分配；
3. 二审对一审判决的不同判项应当如何处理，“维持”与“撤销”各自的适用边界在哪里。
延辉律师指出，上述三个焦点决定了二审的主攻方向：第一个焦点解决“合同还继不继续”，第二个焦点解决“钱怎么算”，第三个焦点解决“一审哪一项站得住、哪一项站不住”。把这三件事分开说，代理意见才不会散。
三、法院观点与裁判结果
二审法院经审理认为，某房地产公司与汪某签订《商铺租赁合同》后，双方之间建立了房屋租赁合同关系，合同双方都应当严格按照合同约定履行各自的义务；汪某欠付租金的行为致使合同目的不能实现，属于违约行为。
判决如下：一、维持青海省西宁市城东区人民法院（2026）青0102民初***号民事判决第四项，即驳回汪某的其他反诉请求；二、撤销青海省西宁市城东区人民法院（2026）青0102民初***号民事判决第一、二、三项，即解除某房地产公司与汪某于2023年10月9日签订的《商铺租赁合同》、支付欠付租金379004元并承担违约金16510元（两项合计395514元）的判项。案号：（2027）青01民终****号。
从主文看，二审并未对一审判决作“全盘否定”或者“全盘维持”，而是采取逐项审查、分别处理的方式：对第四项予以维持，对第一、二、三项予以撤销。延辉律师在本案二审中围绕合同履行事实、欠租数额的构成与违约金的计算依据等焦点提交了举证材料与代理意见，当事人的举证权、质证权与辩论权均得到充分保障，程序权利未受影响。延辉律师提示，收到这类“维持与撤销并存”的二审判决，第一件事是逐项核对主文，弄清哪一项已经生效、哪一项被撤销，再判断后续是否需要申请再审或者另行主张权利。
四、延辉律师深度解读
1. 法律依据：二审逐项处理的法律基础。延辉律师指出，《中华人民共和国民事诉讼法》明确，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查；经过审理，对认定事实清楚、适用法律正确的原判决、裁定，以判决、裁定方式驳回上诉、维持原判决、裁定，对认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。这一“分情形处理”的规则，正是“维持与撤销并存”判决的直接法律依据。就实体依据而言，《民法典》第七百二十一条规定承租人应当按照约定的期限支付租金，第七百二十二条规定承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求其在合理期限内支付，逾期不支付的可以解除合同，第五百七十七条规定不履行合同义务或者履行不符合约定的一方应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，第五百八十五条则规范违约金的约定与调整。延辉律师强调，二审代理的关键在于把“事实认定”与“法律适用”两条抗辩线分开说清，而不是笼统地主张“一审判决错误”。
2. 实务要点：维持与撤销的对象是“判项”，不是“整份判决”。延辉律师提示，很多当事人误以为二审只有“全部改判”和“全部维持”两种结果，实际上二审审查的是一审判决的各个判项，逐项评判、分别处理：正确的判项维持，错误的判项撤销、改判或者变更；撤销某一判项之后，二审可以根据案情依法改判，也可以视情形作相应处理。本案中，二审对一审第四项（驳回汪某的其他反诉请求）予以维持，对第一、二、三项（解除合同以及给付欠付租金、违约金的判项）予以撤销，恰恰体现了这种“逐项过筛”的裁判方法。延辉律师建议，无论代理哪一方，二审阶段都应当制作一份“判项对照表”，把一审每一项判决的认定理由、证据基础与法律依据逐一列出，再评估其在二审中的稳固程度。
3. 维权路径：欠租与违约金主张的举证清单。延辉律师在办理商铺租赁纠纷时，通常把请求拆成“欠租”与“违约金”两块分别准备证据。就欠付租金379004元而言，需要提交租赁合同及补充协议、租金标准与支付周期的约定、租金台账与对账单、银行转账流水或者收据，以及催款函与送达凭证，形成“约定—履行—催告—欠付”的完整闭环；就违约金16510元而言，需要说明计算基数、比例、起算日与截止日，并说明该金额与实际损失之间的关系。延辉律师特别提示，商铺租赁涉及的金额往往较大，起诉或者上诉时应当同步评估财产保全，避免胜诉之后执行落空。延辉律师团队在合同解除、欠租追索与二审争议类案件中已形成成熟的举证清单，可代为梳理材料、测算数额并拟定二审方案。
4. 风险提示：商铺租赁必须守住的四个节点。延辉律师提示：第一，签约节点，在合同中写清租金标准、支付周期、逾期违约责任、解除条件与房屋交还标准，把“约定不明”的风险前置化解；第二，履行节点，形成定期对账的书面习惯，每一笔租金、水电与物业费用的支付都保留凭证，避免多笔款项相互混同；第三，解除节点，依法书面催告并给予合理期限，保留送达证据，这是出租人行使解除权的前提；第四，诉讼节点，注意二审提交新证据的规则与期限要求，逾期举证可能承担不利后果。延辉律师提醒，商铺经营受市场环境影响较大，出租人与承租人都应当在纠纷初起时及时评估，而不是等到欠付金额越滚越大。
五、相关法律依据
《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》关于第二审人民法院审查范围与二审分情形作出处理的规定；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》关于违约金调整的相关规定。上述条文是办理房屋租赁合同纠纷二审案件时最常用的请求权基础，具体适用应以现行有效的法律、司法解释为准。
六、常见问题解答
问：二审为什么会出现“维持一部分、撤销一部分”的判决？
答：因为二审审查的对象是一审判决的各个判项。经审理认为认定事实清楚、适用法律正确的判项，予以维持；认定事实错误或者适用法律错误的判项，依法撤销、改判或者变更。本案二审维持了一审第四项（驳回汪某的其他反诉请求），撤销了第一、二、三项（解除合同以及给付欠付租金、违约金的判项）。延辉律师提示，收到二审判决后应逐项核对主文，明确哪一项已经生效、哪一项被撤销，再决定下一步怎么走。
问：二审判决是终审判决吗？不服还能怎么办？
答：我国实行两审终审制，二审判决是终审判决，自送达之日起发生法律效力，不能再次上诉。当事人认为已经发生法律效力的判决确有错误的，可以在法定期限内向上一级人民法院申请再审，也可以向人民检察院申请检察建议或者提请抗诉。延辉律师提示，再审审查的门槛较高，必须在法定事由与法定期限内提出，且需要提交足以动摇原判决的证据或者法律适用错误的具体理由。
问：出租人主张欠租和违约金，需要提前准备哪些证据？
答：核心是“合同＋履行＋催告”三类材料。一是租赁合同及补充协议，证明租金标准、支付周期与违约金约定；二是租金台账、转账记录、收据、对账单，证明欠付金额及计算过程；三是催款函、送达凭证与沟通记录，证明催告事实与时间节点。延辉律师提示，金额较大的欠租案件建议同步申请财产保全，防止出现“赢了官司拿不到钱”的局面。
七、延辉律师实务建议
结合本案与类案经验，延辉律师给出四条实务建议：第一，租赁合同到期后如需继续出租，务必及时续签书面合同，避免形成不定期租赁后双方权利义务长期处于不确定状态；第二，租金、押金、水电与物业费用的收付都要“一笔一档”，形成可对应的台账与凭证；第三，无论是出租人还是承租人，收到一审判决后都应逐项核对主文，在法定期限内提出上诉，切勿因“觉得判得不对”却错过上诉期而丧失救济机会；第四，进入二审后应当围绕“事实认定”与“法律适用”重新组织证据与代理意见，而不是简单重复一审的主张。青海延辉律师事务所民商事诉讼法务部累计承办民商事案件4200余件，对房屋租赁、商铺租赁、合同解除与二审争议类案件建立了标准化办理流程，实行一案双律师负责制，委托后15分钟内初步响应，常规法律意见书7日内交付，可为当事人提供合同审查、发函催告、一审、二审与强制执行全流程服务。
八、结语
商铺租赁纠纷金额大、周期长，一审、二审的每一步都直接影响最终能追回多少钱、能不能顺利收回房屋。青海延辉律师事务所于2015年5月15日经青海省司法厅批准设立，以西宁总所为核心，并在湟源、湟中设有分所，业务覆盖西宁、海东、海南、海西、海北、玉树、果洛、黄南等青海全域，律师团队过百人，累计承办诉讼及非诉案件8000余件。如果您在西宁、海东或者青海其他地区遇到房屋租赁合同纠纷、商铺欠租追索或者二审上诉问题，建议尽早联系延辉律师团队，由专业律师逐项评估判项、制定上诉或者应诉方案，把握最佳处理时机。咨询热线：0971-8117118、0971-6129666。
脱敏声明：本文根据人民法院公开裁判文书改写，文中当事人姓名、企业名称均已作化名处理，案号、审理法院等信息来自公开司法文书，仅供普法宣传与案例研究，不构成对任何个案的法律意见。如需针对性法律咨询，请联系青海延辉律师事务所延辉律师团队。
