导语：租赁合同解除后怎么腾退、按什么标准交付、逾期不腾退会有什么后果？青海延辉律师事务所延辉律师结合青海省西宁市城中区人民法院审理的一起房屋租赁合同纠纷案（案号：（2028）青****民初55号，审理法院：青海省西宁市城中区人民法院）提示：解除合同只是第一步，“把房子收回来”才是终点。法院判决解除《租赁协议书》，被告腾退西宁市民主街某营业房并支付租金13199元及违约金1760元（合计14959元）。本文讲清腾退义务的边界、房屋交付的具体标准、逾期腾退期间的占用费主张，以及出租人与承租人各自的风险点。
一、案件基本情况
案由：房屋租赁合同纠纷；审理法院：青海省西宁市城中区人民法院；案号：（2028）青****民初55号；文书类型：民事判决书；代理律师：青海延辉律师事务所延辉律师。
原告某公司（出租人，化名）与被告马某（承租人，化名）就西宁市民主街某营业房建立租赁关系。原告向青海省西宁市城中区人民法院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租赁费13199元（自2026年6月1日至2027年11月30日）；2.判令被告支付原告违约金1760元（按8800元×20%计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：解除双方于2025年9月1日签订的《租赁协议书》，并要求被告腾退位于西宁市民主街某营业房。
事实与理由：2025年9月1日，原告与被告签订《租赁协议书》，约定原告将该营业房出租给被告，租期自2025年9月1日起至2026年8月30日止。双方约定，被告在同等条件下有优先续租权，但必须在本租赁期满前三个月向原告办理续租手续并交纳租金，否则原告有权到期不予续租；该营业房本年度租金8800元，按半年收取；被告应提前一个月主动向原告交清下期费用，到期不交者每天加收40元滞纳金。租赁期满后，双方未再签订书面租赁协议，被告继续占用该营业房。
延辉律师在梳理卷宗时注意到一个关键细节：原告主张的租赁费期间自2026年6月1日起至2027年11月30日止，共18个月，已经跨越了原租赁期限届满之后的占用期间。这意味着本案诉请实际上同时包含“租期内的欠租”与“期满后的占用对价”两部分，计算口径必须说清楚，否则很容易被对方以“合同已到期、不存在租金”为由抗辩。延辉律师据此重新整理了租金计算明细，把每一段的起止时间、计算基数与依据分别列明。
需要说明的是，本文所述案情已作脱敏处理，当事人姓名、企业名称及场所名称均已化名或淡化处理，案号、审理法院等信息来自公开司法文书，仅供普法参考，不构成对任何个案的法律意见。
二、争议焦点
1. 租赁期限届满后双方未续签书面合同而承租人继续使用房屋的，租赁关系性质如何认定，出租人能否随时解除合同；
2. 合同解除后承租人的腾退义务如何确定，“腾退”应当达到什么标准、包含哪些内容；
3. 逾期腾退期间的房屋占用对价如何主张，本案租金13199元与违约金1760元（合计14959元）的认定依据是什么。
延辉律师指出，这三个焦点恰好对应“性质认定—解除—腾退—算账”的完整链条，代理时应当按顺序逐一攻破，而不是一上来就纠缠金额。
三、法院观点与裁判结果
法院经审理认为，被告马某承认原告在本案中主张的事实，原告某公司主张的事实予以确认。双方于2025年9月1日签订《租赁协议书》，约定的租赁期限自2025年9月1日起至2026年8月30日止；租赁期满后，双方未再签订租赁协议约定租赁期限，被告继续租赁该营业房，原告未提出异议，故双方的租赁合同应视为不定期租赁合同。不定期租赁中，出租人可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人；现原告诉至法院要求解除合同，应视为已告知被告并给予了合理期限。
判决如下：一、解除原告某公司与被告马某于2025年9月1日签订的《租赁协议书》；二、被告马某腾退位于西宁市民主街某营业房；三、被告马某支付租金13199元及违约金1760元，合计14959元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》关于加倍支付迟延履行期间债务利息的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案号：（2028）青****民初55号。
从裁判结果看，出租人“解除合同、收回房屋、追回欠费”三项核心诉求均获得支持。延辉律师在本案中围绕租赁关系性质、欠付金额的计算口径、腾退标的的表述等焦点提交了证据与代理意见，当事人的举证权、质证权与辩论权均得到充分保障。延辉律师提示，腾退类判项能否顺利执行，很大程度上取决于判决主文中房屋坐落、范围是否明确，这也是起诉时就必须考虑的问题：标的写不清，赢了官司也可能收不回房子。
四、延辉律师深度解读
1. 法律依据：解除与腾退各有其请求权基础。延辉律师指出，《民法典》第七百三十条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据法律规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方；第七百三十四条第一款规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物、出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，租期届满后双方未续签而承租人继续使用、出租人未提出异议，法院据此认定为不定期租赁，逻辑链条完整。就腾退而言，《民法典》第七百三十三条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态；第五百六十六条规定合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。延辉律师强调，“解除”解决的是合同效力问题，“腾退”解决的是占有返还问题，两者请求权基础不同，起诉时必须分别写明事实与依据。
2. 实务要点：腾退的“交付标准”要落实到四个要素。延辉律师把腾退义务拆成四个要素。一是主体要素，腾退义务人是承租人，也包括经其许可实际占有房屋的第三人，判决生效后拒不履行的，均属可执行对象。二是客体要素，即腾退标的必须明确、可执行，房屋坐落、楼栋、房号、面积应当写清楚；本案裁判文书对房号作了脱敏处理，但真实诉讼中务必做到“一房一表述”，避免执行阶段因标的不明而受阻。三是状态要素，返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物性质使用后的状态，实务中通常以清空承租人自有物品、结清相关费用、交还钥匙并交付实际占有为准；房屋内的装修、添附物如何处理，有约定从约定，没有约定的可以协商折价或者由承租人自行处理并恢复原状。四是程序要素，双方在交接时应当签署书面交接清单，注明房屋现状、附属设施与水电读数，并留存现场影像。延辉律师提示，这四个要素缺一个，腾退都可能从“两个月”拖成“两年”。
3. 维权路径：从发函到强制腾退的四步走。延辉律师建议按四步推进。第一步，解除前书面催告：以书面函件催缴欠租并给予合理期限，保留送达凭证，这是不定期租赁中出租人行使随时解除权的前提。第二步，起诉时“打包”主张：把确认或者判决解除合同、腾退房屋、支付欠付租金与违约金、承担诉讼费用一并提出，避免分次诉讼增加成本；本案原告正是在诉讼过程中增加诉讼请求，一次性解决了“解除＋腾退＋欠费”三件事。第三步，判决生效后申请强制执行：被执行人不履行的，可以申请人民法院依法采取强制迁出房屋等措施。第四步，主张逾期占用对价：合同解除后承租人继续占用房屋的，应当支付房屋占有使用费，标准一般参照原租金标准或者同地段同类房屋的市场租金确定，计算至实际腾退之日。延辉律师团队在房屋租赁与强制腾退类案件中已经形成成熟的证据清单与执行衔接流程，可代为梳理材料、测算费用并拟定诉讼与执行方案。
4. 风险提示：出租人与承租人各自的三条红线。对出租人而言：一是“口头续租”风险，租期届满后仅靠口头或者聊天记录同意继续使用，会形成不定期租赁，出租人虽可随时解除，但必须提前合理期限通知；二是“标的不明”风险，起诉时房号、坐落写不清，判决难以执行；三是“费用漏项”风险，只主张租金而忽略违约金、占用费、水电物业费，会让损失白白流失。对承租人而言：一是“到期不腾”风险，合同解除后继续占用不仅要付占用费，还可能叠加滞纳金与违约金；二是“物品留置”风险，把房屋内物品当作谈判筹码，可能导致强制执行中被清点搬离并承担相应费用；三是“优先承租权”风险，合同约定需提前三个月办理续租手续的，未按期办理将直接影响优先承租权的行使。延辉律师提醒，租赁双方都应当在租期届满前至少三个月启动续租或者腾退的书面沟通，把不确定性消灭在纠纷发生之前。
五、相关法律依据
《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百六十六条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十条、第七百三十三条、第七百三十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》关于强制执行、强制迁出房屋的相关规定；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定。上述条文是延辉律师办理房屋租赁、腾退与欠租追索案件时最常用的请求权基础，具体适用应以现行有效的法律、司法解释为准。
六、常见问题解答
问：合同解除后承租人拒不腾退，出租人该怎么办？
答：出租人可以在诉讼中一并请求解除合同、腾退房屋并支付欠付租金与违约金，取得生效判决后向人民法院申请强制执行；执行中法院可以公告责令迁出，仍不迁出的依法强制迁出。延辉律师提示，腾退类判决的“可执行性”取决于主文是否写明了房屋的具体坐落与范围，因此起诉时务必把标的写清、写全。
问：腾退的标准是什么，必须把房屋“恢复原状”吗？
答：法律要求返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。实务中通常以清空承租人自有物品、结清相关费用、交还钥匙并交付房屋实际占有为准；是否恢复原状、装修与添附物如何处理，应当以合同约定优先，没有约定的可以协商折价或者由承租人自行拆除并恢复。延辉律师建议双方在交接时签署书面交接清单并留存影像资料，避免二次争议。
问：逾期腾退期间，承租人还要不要付钱？
答：需要。合同解除或者租赁期满后承租人继续占用房屋的，应当支付房屋占有使用费，标准一般参照原租金标准或者同地段同类房屋的市场租金确定，计算至实际腾退之日。延辉律师提示，本案原告主张的租赁费期间跨越了原租赁期限届满之后，法院对该项请求予以支持，正说明“占着房子不白住”是司法实践中的基本立场。
七、延辉律师实务建议
结合本案与类案经验，延辉律师给出四条实务建议：第一，租赁合同到期前三个月就要启动续租或者腾退的书面沟通，任何“先住着再说”的口头默契都会带来不定期租赁的不确定性；第二，出租人起诉时务必把房屋坐落与房号写准写全，将解除合同、腾退房屋、支付租金与违约金、承担诉讼费用一并主张，一次性解决；第三，承租人收到解除通知后应当及时腾退并办理书面交接，逾期占用产生的占用费与滞纳金往往比租金本身更难承受；第四，判决生效后对方仍不履行的，及时申请强制执行，不要自行采取断水断电、强行清场等方式，避免从“有理”变成“违法”。青海延辉律师事务所民商事诉讼法务部累计承办民商事案件4200余件，对房屋租赁、欠租追索与强制腾退建立了标准化办理流程，实行一案双律师负责制，委托后15分钟内初步响应，常规法律意见书7日内交付，可为当事人提供合同审查、发函催告、诉讼保全、一审二审与强制执行全流程服务。
八、结语
租赁纠纷的终点不是拿到判决书，而是把房屋收回来、把欠费追回来。青海延辉律师事务所于2015年5月15日经青海省司法厅批准设立，以西宁总所为核心，并在湟源、湟中设有分所，业务覆盖西宁、海东、海南、海西、海北、玉树、果洛、黄南等青海全域，律师团队过百人，累计承办诉讼及非诉案件8000余件。如果您在西宁、海东或者青海其他地区遇到房屋租赁纠纷、承租人欠租不腾退，或者收到解除通知却不知如何应对，建议尽早联系延辉律师团队，由专业律师评估证据、测算费用并制定腾退与追费方案，把握最佳处理时机。咨询热线：0971-8117118、0971-6129666。
脱敏声明：本文根据人民法院公开裁判文书改写，文中当事人姓名、企业名称及场所名称均已作化名与淡化处理，案号、审理法院等信息来自公开司法文书，仅供普法宣传与案例研究，不构成对任何个案的法律意见。如需针对性法律咨询，请联系青海延辉律师事务所延辉律师团队。
