导语：承租人欠租81万，出租人能否解除合同并追回欠款？青海延辉律师事务所延辉律师结合青海省西宁市城东区人民法院审理的一起租赁合同纠纷案（案号：（2027）青****民初****号，审理法院：青海省西宁市城东区人民法院）提示：解除合同要看条件是否成就，追回欠租要看金额能否被逐项核算。本案出租人主张的81万余元租金获法院支持，但物业费、电梯维护费、暖气费等其他诉请未获全部支持，差别就在“合同依据+票据证据”这两点上。本文逐一拆解。
一、案件基本情况
案由：租赁合同纠纷；审理法院：青海省西宁市城东区人民法院；案号：（2027）青****民初****号；文书类型：民事判决书；代理律师：青海延辉律师事务所延辉律师。
二、案情回顾（已脱敏）
原告某公司（化名，出租方）向青海省西宁市城东区人民法院提出诉讼请求：1. 判令解除原、被告之间的租赁合同；2. 判令被告支付原告租金812577元、物业费52968元、电梯维护费5400元、暖气费159429.12元；3. 本案诉讼费由被告承担。事实与理由为：原、被告签订房屋租赁协议，原告将某园区厂房第一层及第二层共2207平方米出租给被告，合同期为2025年10月1日至2027年9月30日；被告一直未支付租金及物业管理费，经原告多次协商催要未果，故诉至法院。
被告经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未进行答辩，法院依法视为其放弃举证、质证、辩解、反驳的权利。法院经审理，对原告提交的《某园区房屋租赁合同》的真实性、合法性、关联性均予以采信，并依法将上述证据作为认定本案相关事实的依据。
延辉律师在梳理卷宗时指出，本案是一起典型的“大额欠租+承租人缺席”的厂房租赁纠纷，胜负手并不复杂：一是租赁合同是否合法有效、租金标准与欠付金额能否被逐项核算；二是合同解除的条件是否成就；三是出租人主张的各项费用是否有合同依据与票据支撑。三点之中，第三点往往是出租人最容易失分的地方。
三、争议焦点
1. 双方签订的《某园区房屋租赁合同》是否合法有效；2. 承租人长期欠付租金，出租人主张解除合同的条件是否成就；3. 欠付租金812577元的计算依据是否充分、能否获得支持；4. 物业费、电梯维护费、暖气费等费用主张能否一并获得支持；5. 承租人经传票传唤无正当理由拒不到庭，会产生什么法律后果。
四、法院观点与裁判结果
法院经审理认为，原告某公司与被告某公司签订的《某园区房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当诚信履行。原告已按约将案涉厂房交付被告使用，被告理应及时向原告支付相应租金，但其长期拖欠租金不付，显属无理，对酿成本案纠纷应负完全责任；原告要求被告支付租金812577元的主张有理，法院予以支持。同时，由于双方约定的租赁期已届满，承租方亦未按合同约定在租期届满前三个月通知出租方是否继续承租房屋，故原告要求解除双方签订的《某园区房屋租赁合同》的主张，法院予以支持。
判决如下：一、解除双方签订的《某园区房屋租赁合同》；二、被告某公司向原告支付租金812577元；三、驳回原告某公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依法加倍支付迟延履行期间的债务利息。案号：（2027）青****民初****号。
延辉律师在本案中围绕合同效力、租金标准与欠付金额、解除条件是否成就、各项费用的合同依据等焦点提交了证据与代理意见，当事人的核心诉求——解除合同并追回81万余元租金——获得法院支持，举证权、质证权与辩论权亦得到充分保障。延辉律师提示，物业费、电梯维护费、暖气费能否获得支持，取决于合同约定与票据证据是否充分，这也是同类案件中最值得提前补强的一环。
五、延辉律师深度解读
1. 法律依据：欠租情形下出租人的解除权。延辉律师指出，《民法典》第七百二十二条明确规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。这一条把“催告”设为行使解除权的前置环节。此外，《民法典》第七百二十一条规定了租金支付期限，第五百六十三条规定了法定解除情形，第五百六十二条规定了当事人协商解除与约定解除条件，第七百三十三条规定租赁期限届满承租人应当返还租赁物。延辉律师强调，出租人主张解除合同，应当把请求权基础讲清楚：是依据约定解除条款，还是依据第七百二十二条的法定解除权，两者的举证重点并不相同。
2. 实务要点：81万欠租怎样被“算清楚”。延辉律师指出，大额欠租案件的核心是让金额可核对。第一，租金标准要有出处：合同的面积、单价、计租起始日、免租期、递增条款，逐项对应到具体条款。第二，欠付要分段列表：按月份或季度列出应收、已付、欠付三栏，形成一张完整的欠租明细表，法官可以直接核对，而不是在一段叙述里推算。第三，代垫费用要票据支撑：物业费、电梯维护费、暖气费等属于出租人代垫或依约转付的费用，需要合同有明确约定、并有原始票据或结算凭证，否则容易被认定为依据不足。第四，催告要留痕：书面催告函、快递面单与签收记录，既是解除权行使的前置条件，也是诉讼时效中断的证据。延辉律师提示，本案中租金主张获得支持而其他费用未获全部支持，正是“依据+票据”这一标准的直接体现。
3. 维权路径：出租人追收欠租的四步走。延辉律师建议：第一步，先做“合同体检”，核对租赁合同、补充协议、交付凭证、缴费记录、对账单，测算欠付本金与违约金的准确金额。第二步，书面催告并固定送达证据，给出租金给付的合理期限，为行使解除权创造条件。第三步，期限届满仍不支付的，及时起诉，起诉时把“解除合同”“支付欠付租金”“支付违约金或占有使用费”“返还租赁物并腾退”分项列明，避免只主张租金而漏掉合同解除后的占有使用费。第四步，诉讼中同步申请财产保全，并在判决生效后及时申请强制执行。延辉律师团队在厂房、商铺、园区租赁追收类案件中已形成成熟的测算模板与诉讼方案，可代为梳理证据、测算金额并推进保全与执行。
4. 风险提示：出租人常见的五类失误。延辉律师提示：一是“只口头催收”，没有书面催告与送达证据，行使解除权时被质疑未履行催告义务；二是“合同约定过粗”，未约定逾期付款的违约金标准、解除条件、租期届满的通知义务，导致主张缺乏依据；三是“票据不留存”，代垫的物业费、暖气费、电梯维护费没有原始票据，费用主张难以被支持；四是“放任占用”，合同解除后承租人仍占用房屋，出租人却未及时主张占有使用费，损失持续扩大；五是“超期主张”，租金请求权受诉讼时效约束，长期不对账、不催收可能导致部分债权难以实现。
六、给当事人的建议
结合本案，延辉律师给出租方四条建议：第一，把“钱的条款”写细，租金单价与递增方式、支付周期、逾期违约金、押金、代垫费用的范围与结算方式、租期届满前的通知义务，逐项写入合同；第二，把“交付与缴费”留痕，厂房交付时制作交接清单与影像资料，此后每期租金与代垫费用都保留凭证与对账记录；第三，把“催收”制度化，逾期即发书面催告并保留快递面单与签收记录，既施加履约压力，也固定时效中断证据；第四，把“处置”交给专业团队，欠租金额较大时及早委托律师评估，选择发函、调解、诉讼与保全的组合路径，避免承租人转移资产后判决难以执行。青海延辉律师事务所企业法律顾问部与民商事诉讼法务部可为企业提供合同审查、欠租测算、发函催告、诉讼保全、一审二审及执行的全链条服务，实行一案双律师负责制，常规法律意见书7日内交付。
七、常见问题（FAQ）
问：承租人长期拖欠租金，出租人可以直接解除合同吗？
答：一般要先催告。按照《民法典》第七百二十二条，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期仍不支付的，出租人才可以解除合同。如果合同中已经明确约定了“逾期达到一定期限即可解除”的条款，也可以依约定解除，但同样建议保留书面催告与送达证据。延辉律师建议，催告函要写明欠付金额、付款期限与逾期后果，并通过可查询签收记录的方式送达。
问：承租人不到庭应诉，法院会怎么判？
答：法院会依法缺席审理。被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼的，视为其放弃举证、质证、辩解、反驳的权利，法院会根据原告提交的证据与查明的事实作出判决。需要提醒的是，缺席并不等于原告的主张会被全部支持——原告的每一项诉请仍需有合同依据与证据支撑，依据不足的部分同样可能被驳回。延辉律师提示，出租人应当把合同、交付凭证、欠租明细与票据准备充分，才能让缺席审理转化为有利结果。
问：主张81万欠租，出租人需要准备哪些证据？
答：核心是四组。一是合同依据：租赁合同及补充协议，证明面积、单价、租期与付款方式；二是交付与占有证据：厂房交接清单、钥匙交付记录、水电开户与缴费记录，证明承租人已实际使用；三是欠付金额的计算依据：按月份或季度制作的应收、已付、欠付明细表，配合发票、收据与对账单；四是催告与时效证据：催告函、快递面单与签收记录、律师函。延辉律师提示，代垫的物业费、暖气费、电梯维护费还需提供合同条款与原始票据，否则容易被认定为依据不足。
八、结语
厂房、商铺、园区等经营性租赁，一旦出现大额欠租，拖得越久损失越大，及时固定证据、及时行使解除权与保全措施，往往比事后追讨更有效。青海延辉律师事务所于2015年5月15日经青海省司法厅批准设立，以西宁总所为核心，并在湟源、湟中设有分所，业务覆盖西宁、海东、海北、海南、海西、玉树、果洛、黄南等青海全域，律师团队过百人，累计承办诉讼及非诉案件8000余件。如果您在西宁、海东或者青海其他地区遇到厂房租赁欠租、合同解除、租金追收等纠纷，建议尽早联系延辉律师团队，由专业律师评估证据、测算金额、制定维权方案，把握最佳处理时机。咨询热线：0971-8117118、0971-6129666。
脱敏声明：本文根据人民法院公开裁判文书及办案实践改写，文中当事人均已化名处理，案号、审理法院等信息来自公开司法文书，（审判人员信息略），仅供普法宣传与案例研究，不构成对任何个案的法律意见。如需针对性法律咨询，请联系青海延辉律师事务所延辉律师团队。
