导语：把承租的铺面交给别人经营，出租人只写了一份「同意在你房产注册公司」的证明，这算不算同意转租？合同终止后，已经预交的房租和保证金还能不能要回来？青海延辉律师事务所延辉律师结合青海省西宁市中级人民法院（2026）宁民一终字第224号民事判决书，为青海当事人讲清转租的同意要件、举证责任分配，以及合同终止后款项返还的认定规则。
一、案件基本情况
案由：房屋租赁合同纠纷。审理法院：青海省西宁市中级人民法院。案号：（2026）宁民一终字第224号。文书类型：民事判决书。代理律师：青海延辉律师事务所延辉律师。
本案为二审案件，上诉人为某超市有限公司，二审判决驳回上诉、维持原判，二审案件受理费2637元由上诉人某超市有限公司承担。延辉律师提示，转租类纠纷的核心往往不在合同有没有约定，而在「同意」有没有证据。
二、案情回顾（已脱敏）
本案系房屋租赁合同纠纷。某超市有限公司与房屋所有权人沙某签订《房屋租赁合同》，承租涉案铺面用于经营，某超市西宁五四西路证券营业部（以下简称某公司）使用涉案房产。合同中明确约定：某超市不得私自将铺面转让他方经营，如私自转让，沙某有权终止合同并扣除预付房租及保证金。
此后双方就房屋租赁合同发生争议。某超市主张，其将涉案房产转由他方经营的行为已经得到沙某同意，并提交了沙某出具的《证明》作为证据。双方均认可自2025年11月1日起双方合同终止，某超市已预交房租及保证金60000元。
一审法院审理后作出判决，某超市有限公司不服，向青海省西宁市中级人民法院提起上诉。延辉律师指出，本案二审的审理重点，正是围绕「是否经过同意」与「款项是否应当退还」展开的。
三、争议焦点
1. 某超市西宁五四西路证券营业部（某公司）的行为，是否经过沙某的同意；
2. 沙某出具的《证明》能否证明其同意某超市将涉案房产转由他方经营；
3. 双方均认可自2025年11月1日合同终止，某超市已预交房租及保证金60000元，沙某是否应予退还。
四、法院观点与裁判结果
法院经审理认为，某超市、沙某签订的《房屋租赁合同》约定某超市不得私自将铺面转让他方经营，如私自转让，沙某有权终止合同并扣除预付房租及保证金。该约定系双方当事人真实意思表示，是双方共同制定的规则，合同双方应全面遵守约定。
本案中，某超市擅自将承租铺面转由他方经营。某超市主张其转由他方经营的行为已得到沙某同意，但从其提交的沙某出具的《证明》分析，沙某书写的证明仅表明同意在其房产注册某公司，并不能证明其同意某超市将涉案房产转由他方经营。从双方签订禁止转让的合同条款分析，某超市明知合同约定禁止转让，其将承租而来的房产转由他方经营，应当取得房屋所有权人明确同意的证明及意思表示；某超市提交的《证明》，不足以证明其转由他方经营的行为已获沙某同意。
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2637元，由上诉人某超市有限公司承担。
延辉律师说明，本案二审的裁判结果为驳回上诉、维持原判，具体裁判结果以人民法院公开的裁判文书为准。
五、延辉律师深度解读
1. 法律依据：转租属于对租赁物的处分行为，《中华人民共和国民法典》第七百一十六条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。关于合同终止后的法律后果，《民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，已经履行的部分根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失；第五百六十七条进一步明确，合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。延辉律师指出，本案合同中「禁止私自转让＋有权扣除预付房租及保证金」的约定，正属于典型的结算与清理条款，合同终止后依然有效。
2. 实务要点：延辉律师在办理转租类纠纷时发现三个高频误区。第一，把「同意使用」当成「同意转租」，本案中沙某出具的《证明》仅表明同意在其房产注册某公司，与同意将铺面转由他方经营是两件事，同意的范围必须逐项对应；第二，以为口头同意也能站得住脚，但主张已获同意的一方负有举证责任，口头同意事后几乎无法还原；第三，把合同终止与款项结算混为一谈，认为合同一终止、预交租金和保证金就当然全额退还，忽略了合同中关于扣除的特别约定。延辉律师提醒，「终止」解决的是合同关系存续问题，「退还」解决的则是结算问题，两条线要分开看。
3. 维权路径：对出租人而言，延辉律师建议：在合同中把禁止转租、转由他方经营的情形列举清楚，并明确约定违反时的终止权与保证金扣除规则；发现转租迹象后，第一时间通过现场照片、经营主体公示信息、水电缴费记录、租赁合同副本等方式固定证据，并对未经同意的行为及时书面提出异议。对承租人而言：确有转由他方经营需要的，应当事先取得出租人书面同意，在文件中写明同意的主体、事由、期限与范围；已预交租金与保证金的，妥善保管付款凭证与合同原件，主张返还时按照合同约定的结算条款逐项核对。延辉律师团队可提供合同条款审查、同意文件起草、证据梳理与一二审代理的全流程服务。
4. 风险提示：一是同意范围过窄是转租纠纷最常见的败因，一份只写了「同意注册」的证明，撑不起「同意转租」的主张；二是保证金条款务必写清扣除情形、扣除方式与结算期限，否则争议发生时双方各执一词；三是出租人长期不提出异议的，可能被对方主张默认同意，发现违约后应当及时以书面方式表明立场；四是房屋租赁合同纠纷的诉讼时效为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，无论是主张欠租还是主张返还，都不宜久拖。延辉律师提醒，转租纠纷的胜负，往往在签约时就已经决定了一半。
六、常见问题解答
问：承租人转租，一定要出租人书面同意吗？
答：法律要求的是「经出租人同意」，并未限定必须采取书面形式，但口头同意事后极难举证。本案中，某超市主张其转由他方经营的行为已获同意，法院审查的正是其提交的《证明》能否证明同意的内容与范围。延辉律师建议，涉及转租、转由他方经营等事项的，一律取得出租人书面同意，并在文件中写明同意的主体、事由、期限与范围，必要时由出租人签字确认。
问：合同都终止了，预交的房租和保证金就一定退吗？
答：不一定。合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案合同明确约定，如私自将铺面转让他方经营，出租人有权终止合同并扣除预付房租及保证金，法院认定该约定系双方真实意思表示，双方应全面遵守。延辉律师提示，出租人与承租人都要重视保证金条款，明确约定扣除情形、扣除方式与结算期限，避免争议发生时无据可依。
问：出租人同意对方在其房产注册公司，等于同意转租吗？
答：不等于。本案中，沙某出具的《证明》仅表明同意在其房产注册某公司，法院认为这不足以证明其同意将涉案房产转由他方经营。延辉律师提示，同意的事项与范围必须在书面文件中写清楚，「同意注册」「同意使用」这类笼统表述，难以支撑范围更宽的转租主张；确需转租的，应当单独出具同意转租的书面文件。
七、相关法律依据
1.《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护，仅对当事人具有法律约束力。2.《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。3.《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。4.《中华人民共和国民法典》第五百六十七条：合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。5.《中华人民共和国民法典》第七百零三条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。6.《中华人民共和国民法典》第七百一十六条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。7.《中华人民共和国民法典》第七百二十一条：承租人应当按照约定的期限支付租金。8.《中华人民共和国民法典》第七百二十二条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。9.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。10.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》关于书证证明力的相关规定：书证的内容应当结合案件其他证据，审查其能否证明待证事实。
延辉律师提示，上述条文是处理转租纠纷与合同终止后款项结算时最常用的规范依据，具体适用应以现行有效的法律及司法解释为准。
转租能否成立，看的是「同意」有没有证据；预交款项能否退还，看的是合同怎么约定。青海延辉律师事务所于2015年5月15日经青海省司法厅批准设立，以西宁总所为核心，并在湟源、湟中设有分所，业务覆盖西宁、海东、海北、海南、海西、玉树、果洛、黄南等青海全域，律师团队过百人，累计承办诉讼及非诉案件8000余件，其中民商事案件4200余件、房地产与建设工程案件1100余件，对租赁、买卖、建设工程等合同纠纷建立了标准化办理流程。若您在西宁城西、城东、城中、城北或者青海其他地区遇到转租、欠租、保证金退还等房屋租赁合同纠纷，建议尽早联系延辉律师团队，由专业律师审查合同条款、评估证据强度、测算款项金额并制定维权方案。
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