导语：通过代理营销公司买的商品房，协议解除后购房款该向谁主张返还？青海延辉律师事务所延辉律师结合西宁市中级人民法院审理的一起商品房预售合同纠纷案（案号：（2024）青01民终199号），讲清代销模式下返还义务主体的认定规则，以及抵扣金、服务费的购房款性质。
一、案件基本情况
案由：商品房预售合同纠纷；审理法院：青海省西宁市中级人民法院；案号：（2024）青01民终199号；文书类型：民事判决书；代理律师：青海延辉律师事务所延辉律师。
本案系一起商品房预售合同纠纷的二审案件，争议核心是《商品房订购协议》协商解除后，购房款应当由谁退还、退还范围包含哪些款项。延辉律师在本案中围绕销售模式、款项性质与返还义务主体三条线索组织证据与代理意见，重点厘清代理营销主体与房屋出卖人之间的法律地位差别，二审裁判结果与代理方向一致。
二、案情回顾（已脱敏）
本案中，某公司系“奥莱城”商品房销售的代理营销主体，以某公司的名义对外销售房屋。购房人在购买商铺过程中，除按销控表价格支付房款外，另向相关主体交纳了抵扣金与服务费。
人民法院经审查认为，某公司提交的商铺销控表证实，其代理销售的商铺存在底单价与表单价的差距；购房人交纳的抵扣金与服务费，实际上是购房人享受房屋优惠价格的前提，属于购房款的一部分，这一事实在已生效的判决书中已予以认定。
购房人与某公司签订的《商品房订购协议》已经协商解除，购房人交纳的购房款应当全部退还，某公司作为房屋出卖人负有退还义务；某公司之间关于上述费用的负担，可以另行解决。原判判令房屋的出卖人承担退还房款的责任并无不当，应予维持。
三、争议焦点
1. 在商品房代理营销模式下，对外签约主体、收款主体与房屋出卖人如何区分，各自的义务边界在哪里；
2. 购房人交纳的抵扣金与服务费究竟属于何种性质，是否应当计入应返还的购房款范围；
3. 《商品房订购协议》协商解除后，购房款返还义务由谁承担，出卖人与代理营销主体之间的费用分担是否影响购房人的求偿。
延辉律师指出，这三个问题环环相扣：性质认定决定返还范围，模式认定决定返还主体，而主体一旦选错，即便事实清楚也可能在执行阶段落空。延辉律师在梳理材料时，重点核查了代理营销授权文件与收款凭证之间的对应关系。
四、法院观点与裁判结果
人民法院认为，某公司系“奥莱城”商品房销售的代理营销主体，以某公司的名义对外销售房屋。某公司提交的商铺销控表证实，其代理销售的商铺存在底单价与表单价的差距，购房人交纳的抵扣金与服务费实际是购房人享受房屋优惠价格的前提，系购房款的一部分，对此事实在已生效的判决书中已予以认定。
某公司签订的《商品房订购协议》已经协商解除，其缴纳的购房款应当全部退还，某公司作为房屋出卖人负有退还义务；某公司之间关于上述费用的负担可另行解决。原判判令房屋的出卖人承担退还房款的责任并无不当，应予维持。
据此，人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判；二审案件受理费由某房地产公司负担。延辉律师团队可在上诉应对与后续执行阶段继续为当事人提供专业支持。
五、延辉律师深度解读
1. 代销模式下的主体辨别：商品房销售中，房地产开发企业常委托专业机构代理营销，甚至以代理机构名义对外签约、收款。延辉律师提示，判断谁是返还义务主体，不能只看收款账户的名称，而应审查代理关系的性质与授权范围：代理营销主体在授权范围内以被代理人名义实施民事法律行为，其法律后果由被代理人承受。本案中，人民法院正是从代理营销关系的实质出发，认定房屋出卖人负有退还义务。
2. 抵扣金与服务费的性质认定：这是本案最具实务价值的部分。延辉律师指出，开发商或其代理方常以“抵扣金”“团购服务费”“电商费”等名目另行收费，并主张这些费用与购房款无关、不属于退款范围。本案中，商铺销控表显示的底单价与表单价差距，以及已生效判决的认定，共同证明了这些款项是购房人享受优惠价格的前提，实质是购房款的一部分，因而在协议解除后应当一并退还。对购房人而言，保留销控表、宣传资料、收款收据与转账记录，是锁定这一性质的关键证据。延辉律师提示，这类附加费用最容易在退款环节被“切割”，证据准备必须前置。
3. 协议解除后的返还义务：依《中华人民共和国民法典》第五百六十二条，当事人协商一致可以解除合同；第五百六十六条规定，合同解除后已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施。延辉律师强调，购房款返还是恢复原状的典型形态，返还范围应当以购房人实际为取得房屋而支付的款项为准，而不以对方内部如何分账为准；出卖人与代理营销主体之间的费用分担属于内部关系，可另行解决，不影响购房人向出卖人主张返还。
4. 实务提示：一是付款前弄清收款主体，尽量将款项直接支付至合同约定的出卖人账户，避免资金流向多个主体；二是对所有名目的附加费用索取正式票据，并在书面材料中注明“购房款”属性；三是协议解除时务必签订书面解除协议，明确退款金额、退款期限与逾期责任；四是进入诉讼时一并主张返还范围与利息损失，避免后续另案增加成本。延辉律师建议，涉及金额较大或者收款主体复杂的商品房交易，签约前就应委托专业律师审查合同与收款安排。
六、常见问题解答
问：通过代理营销公司买的商铺，购房款到底该找谁退？
答：原则上向房屋出卖人主张。代理营销主体在授权范围内以出卖人名义销售的，法律后果由出卖人承受；《商品房订购协议》协商解除后，购房款应当全部退还，出卖人负有退还义务。延辉律师提示，将出卖人列为被告更有利于后续执行，代理营销主体与出卖人之间的费用分担属于内部关系，可另行解决。
问：交纳的抵扣金、服务费能算作购房款吗？
答：符合条件时可以。若销控表显示的底单价与表单价存在差距，且这些费用是购房人享受优惠价格的前提，司法实践倾向于认定其属于购房款的一部分，从而纳入返还范围。延辉律师建议购房人保留销控表、收款收据、转账凭证与销售宣传材料，用以证明款项与购房之间的对价关系。
问：订购协议解除后，退款范围和期限怎么确定？
答：退款范围一般是购房人为取得房屋而实际支付的全部款项，包括以抵扣金、服务费等名目收取但实质属于购房款的部分；退款期限优先按解除协议的约定，没有约定或者约定不明的，可以主张在合理期限内返还，并可就资金占用期间主张损失。延辉律师提醒，解除协议中最好直接写明退款金额、退款时间与逾期违约责任，条款越具体，履行越有保障。延辉律师在办案中通常会把退款期限与逾期责任一并写入解除协议。
七、相关法律依据
《中华人民共和国民法典》第一百六十二条、第一百七十二条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百九十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》关于第二审人民法院对上诉案件审理与裁判、二审案件受理费负担的相关规定；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。上述条文是延辉律师办理商品房预售、代理营销退款类纠纷时最常用的依据，具体适用应以现行有效的法律及司法解释为准。如果您在青海（西宁、海东、海北、海南、海西、玉树、果洛、黄南等地）遇到商品房代销、订购协议解除、购房款返还方面的法律问题，建议尽早联系延辉律师团队，由专业律师辨析款项性质、锁定返还主体并测算诉请金额，把维权路径一次走对。延辉律师团队对该类案件建立了标准化办理流程，可提供从合同审查、发函催告到诉讼执行的全链条服务。
脱敏声明：本文根据人民法院公开裁判文书及办案实践改写，文中当事人均已化名处理，案号、审理法院等信息来自公开司法文书，仅供普法宣传与案例研究，不构成对任何个案的法律意见。如需针对性法律咨询，请联系青海延辉律师事务所延辉律师团队。
