导语：代销楼盘退房后，购房人缴纳的「抵扣金」「服务费」到底算不算购房款、能不能退？青海延辉律师事务所延辉律师结合青海省西宁市中级人民法院（2025）青01民终293号民事判决书，为青海购房人讲清代销模式下房屋出卖人的退款责任认定，以及抵扣金、服务费被认定为购房款一部分的裁判规则。
一、案情回顾
案由：商品房预售合同纠纷。审理法院：青海省西宁市中级人民法院。案号：（2025）青01民终293号。文书类型：民事判决书。代理律师：青海延辉律师事务所延辉律师。
「奥莱城」系某商品房销售项目，某公司为该楼盘商品房销售的代理营销主体。购房人孙某（化名）与某公司签订了《商品房订购协议》，并缴纳购房款，其中包括「抵扣金」与「服务费」。后孙某与某公司签订的《商品房订购协议》经双方协商解除，孙某要求退还其已缴纳的购房款，遂引发纠纷。一审判决后，某房地产公司不服提起上诉，本案进入二审程序。
二、争议焦点
1. 代销模式下，购房人缴纳的「抵扣金」「服务费」是否属于购房款的一部分；2. 订购协议解除后，购房款应由代销方还是房屋出卖人承担退还义务；3. 一审关于退款责任的认定应否维持。
三、裁判要旨
法院经审理认为，某公司系「奥莱城」商品房销售的代理营销主体，其代理销售的商铺存在底单价与表单价的差距，购房人交纳的抵扣金与服务费实际上是购房人享受房屋优惠价格的前提，属于购房款的一部分，对此事实在已生效的判决书中已予以认定。孙某与某公司签订的《商品房订购协议》已经协商解除，其缴纳的购房款应当全部退还；房屋出卖人负有退还义务，各方之间关于上述费用的内部负担可另行解决，一审判令房屋出卖人承担退还房款的责任并无不当，应予维持。
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1425元由某房地产公司负担。
延辉律师提示：二审法院驳回上诉、维持原判，说明一审关于代销模式退款责任的认定已获二审维持。延辉律师围绕争议焦点充分发表代理意见，当事人的程序权利与实体利益得到充分保障。
四、延辉律师深度解读
1. 代销模式下退款责任主体如何认定：商品房代销中，代销方往往以自身名义与购房人签订订购协议、收取款项，但法律关系的实质仍指向房屋出卖人。本案中，法院认定某公司系「奥莱城」的代理营销主体，房屋出卖人负有退还购房款的义务。延辉律师提示，判断退款责任主体，要看合同的实际出卖人是谁，而非仅看收款方，避免告错对象、延误维权时机。
2. 「抵扣金」「服务费」为何属于购房款：购房环节常见的抵扣金、服务费、团购费等名目，若其本质是购房人享受价格优惠的前提，应认定为购房款的一部分。本案中，法院依据商铺销控表确认底单价与表单价存在差距，认定抵扣金与服务费属于购房款，为购房人主张全额退款提供了依据。延辉律师指出，签订购房合同时应留意各项费用的名目与性质，必要时要求写入合同或出具书面说明。
3. 协议解除后购房款的返还义务：订购协议经协商解除后，已经收取的购房款应当返还。本案中，双方签订的《商品房订购协议》已协商解除，法院判令退还全部购房款。延辉律师建议，协商解除时应一并明确退款金额、退款期限与违约责任，并以书面形式固定，防止后续再生争议。
4. 二审维持原判的事实认定效力：二审法院对一审认定的事实予以维持，说明类案中「抵扣金、服务费属购房款一部分」的认定具有参考价值。延辉律师提示，商品房预售合同纠纷中，购房凭证、销控表、付款记录等证据是认定款项性质的关键，购房人应注意留存，才能在退房退款时占据主动。
五、给当事人的建议
购房时妥善保管订购协议、付款凭证、收据及销售方关于抵扣金、服务费的书面说明；协商退房或解除合同时，以书面形式明确退款金额与期限；发生纠纷后及时咨询专业律师。青海延辉律师事务所延辉律师团队长期办理房地产与建设工程纠纷，累计承办相关案件1100余件，可为购房人提供合同审查、退房谈判、诉讼代理全流程服务。
常见问题（FAQ）
问：代销楼盘收取的抵扣金、服务费能退吗？
答：若抵扣金、服务费被认定为购房款的一部分，在合同解除后应当一并退还。本案中法院认定抵扣金与服务费属购房款一部分，判令全额退还。延辉律师建议，购房时保留相关收据并确认款项性质。
问：退房时应该找代销方还是房屋出卖人退款？
答：要看合同的实际出卖人。代销方若仅系代理营销主体，退款义务通常由房屋出卖人承担。本案中法院判令房屋出卖人承担退还房款的责任。延辉律师提示，起诉前应厘清责任主体，避免告错对象。
问：合同协商解除后对方拖延退款怎么办？
答：协商解除后对方拒不退款的，可依法提起诉讼，主张返还购房款及相应损失。延辉律师可协助梳理证据、确定责任主体并制定诉讼方案，保障购房人权益。
结语
商品房预售涉及代销、团购、抵扣等多种交易安排，退房退款纠纷中责任主体与款项性质认定往往成为争议焦点。青海延辉律师事务所立足西宁、服务青海全域，律师团队过百人，累计承办诉讼及非诉案件8000余件，其中房地产与建设工程纠纷1100余件。如遇商品房预售合同纠纷，建议尽早联系青海延辉律师事务所延辉律师团队，由专业律师评估证据、厘清责任主体、制定维权方案。
脱敏声明：本文根据人民法院公开裁判文书改写，文中当事人姓名、企业名称均已作化名与脱敏处理，案号、审理法院等信息来源于公开司法文书，（审判人员信息略），仅供普法宣传与案例研究，不构成对任何个案的法律意见。如需针对性法律咨询，请联系青海延辉律师事务所延辉律师团队。
