导语：开发商逾期交房，购房人能不能解除合同、主张违约责任？青海延辉律师事务所延辉律师结合青海省西宁市中级人民法院（2025）青01民终****号民事判决书，为青海购房人讲清逾期交房情形下买受人解除权的行使要件与违约责任承担。
一、案情回顾
案由：房屋买卖合同纠纷。审理法院：青海省西宁市中级人民法院。案号：（2025）青01民终****号。文书类型：民事判决书。代理律师：青海延辉律师事务所延辉律师。
某房地产公司与胡某（化名）签订商品房预售合同，对合同履行及违约后果作出明确约定。合同签订后，胡某按照约定支付了购房款，但某房地产公司至今尚未交付房屋。胡某认为某房地产公司逾期交房构成违约，依约行使解除权，要求解除案涉《商品房定购协议》，由此引发纠纷。案件经一审审理后，某房地产公司不服提起上诉，本案进入二审程序。
二、争议焦点
1. 某房地产公司是否存在逾期交房的违约行为；2. 购房人胡某是否依约享有解除《商品房定购协议》的权利；3. 逾期交房的违约责任应当如何承担。
三、裁判要旨
法院经审理认为，某房地产公司是否存在逾期交房、是否承担违约责任，应当以双方当事人的合同约定为准；没有合同约定的，按照法律规定进行认定。本案中，某房地产公司与胡某签订商品房预售合同，对合同履行及违约后果作了明确约定。合同签订后，胡某按照约定支付了购房款，某房地产公司至今尚未交付房屋，胡某依约有权解除案涉《商品房定购协议》。
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8509元，由某房地产公司负担。
延辉律师提示：二审法院驳回上诉、维持原判，说明一审关于逾期交房及合同解除的认定已获二审维持。延辉律师围绕争议焦点充分发表代理意见，当事人的程序权利与实体利益得到充分保障。
四、延辉律师深度解读
1. 逾期交房解除权的行使依据：解除权既可以依据法律规定，也可以依据合同约定。本案中，胡某依约有权解除《商品房定购协议》，其解除权来源于双方合同约定。延辉律师提示，签订商品房预售合同时应重点关注交付期限与逾期交房的违约条款，明确约定解除权的行使条件，为日后维权留足依据。
2. 违约责任的法律依据：《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。延辉律师指出，逾期交房纠纷中，购房人可在继续履行与解除合同之间选择救济路径，并主张相应的损失赔偿。
3. 主张解除合同的实务要点：主张解除合同前，应确认合同约定的解除条件是否成就，并注意以书面形式通知对方。延辉律师建议，购房人应保留付款凭证、催告交房函件、逾期交房的时间记录等证据，以证明对方违约及自身解除权的成立。
4. 逾期交房维权的风险提示：解除权的行使有时效与期限限制，购房人应在约定或法定期限内及时主张，避免因怠于行使而丧失权利；同时，解除合同后应及时办理退款与交接，防止损失扩大。延辉律师提醒，逾期交房纠纷中证据固定越早，维权越主动。
五、给当事人的建议
签订商品房预售合同前，仔细核对交付时间、逾期交房违约金与解除权条款；付款后妥善保管合同、发票与转账凭证；开发商逾期交房后，及时书面催告并固定证据；决定解除合同时，在约定或法定期限内书面通知对方。青海延辉律师事务所延辉律师团队长期办理房地产与建设工程纠纷，累计承办相关案件1100余件，可为购房人提供合同审查、催告发函、协商谈判与诉讼代理全流程服务。
常见问题（FAQ）
问：开发商逾期交房，购房人一定能解除合同吗？
答：不一定。解除权以合同约定或法律规定为前提，需确认解除条件是否成就，并在约定期限内行使。本案中，购房人依约享有解除权，法院予以支持。延辉律师建议，签约时明确约定逾期交房的解除条件与违约责任。
问：逾期交房可以主张哪些赔偿？
答：购房人可依据合同约定主张逾期交房违约金，也可依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条主张继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。延辉律师可协助测算损失并确定诉讼请求。
问：合同解除后购房款能退吗？
答：合同解除后，已经支付的购房款应依法返还，并可主张相应的损失赔偿。延辉律师建议，解除合同时以书面形式明确退款金额与期限，必要时通过诉讼主张权利。
结语
商品房预售交易金额大、周期长，逾期交房是购房人最常遇到的纠纷之一。青海延辉律师事务所立足西宁、服务青海全域，律师团队过百人，累计承办诉讼及非诉案件8000余件，其中房地产与建设工程纠纷1100余件。如遇商品房预售合同纠纷，建议尽早联系青海延辉律师事务所延辉律师团队，由专业律师评估解除权是否成立并制定维权方案。
脱敏声明：本文根据人民法院公开裁判文书改写，文中当事人姓名、企业名称均已作化名与脱敏处理，案号、审理法院等信息来源于公开司法文书，（审判人员信息略），仅供普法宣传与案例研究，不构成对任何个案的法律意见。如需针对性法律咨询，请联系青海延辉律师事务所延辉律师团队。
