导语：开发商将抵偿工程款的房屋另行预售备案，第三人（实际以房抵债的债权人）的权益如何保护？青海延辉律师事务所延辉律师代理的西宁市城中区商品房预售合同纠纷案（案号：（2026）青****民初****号）给出答案：法院判令撤销原预售合同备案，并判令开发商限期协助第三人邓某办理商品房所有权的备案登记手续。本文结合裁判要旨，讲清以房抵工程款情形的备案撤销与第三人权利保护。
一、案情回顾
本案为商品房预售合同纠纷，由青海省西宁市城中区人民法院一审审理，案号（2026）青****民初****号，文书类型为民事判决书。某公司青海分公司与第三人邓某（化名）存在工程款结算关系，某公司青海分公司以涉案房屋抵冲邓某的工程款723606元，并出具相应收据。此后，原告杜某（化名）与被告某房地产公司就同一房屋签订《西宁市商品房预售合同》（合同编号：YS0304355），合同约定的房屋坐落于西宁市××区，杜某据此主张继续履行合同、交付房屋并支付逾期交房违约金等。案件审理中，双方围绕涉案房屋备案登记的效力及以房抵工程款协议的关联性产生争议。青海延辉律师事务所延辉律师接受委托后，围绕抵账协议、收款收据与备案登记的关联性逐项梳理证据，充分发表代理意见。文中当事人均以化名表述。
二、争议焦点
延辉律师结合双方诉辩主张，将本案争议归纳为三点：1. 案涉房屋以房抵工程款的事实与《抵账协议书》是否具有关联性、相关证据能否被采纳；2. 原《西宁市商品房预售合同》的备案登记应否撤销；3. 第三人邓某就案涉房屋所有权的备案登记权利应否得到保护。
三、裁判要旨
法院经审理认为，某公司青海分公司以涉案房屋抵冲邓某工程款723606元并出具收据的事实，有《抵账协议书》及相应收据在案佐证，该证据与本案具有关联性，依法予以采纳。据此，法院判决：一、某房地产公司于2024年12月15日签订的坐落于西宁市××区《西宁市商品房预售合同》（合同编号：YS0304355）撤销备案；二、被告某房地产公司于本判决生效后30日内协助第三人邓某办理坐落于西宁市××区商品房所有权的备案登记手续；三、驳回原告杜某的诉讼请求。延辉律师围绕以房抵工程款事实与备案登记关联性发表的代理意见，为第三人权利保护提供了有力支撑。
四、延辉律师深度解读
1. 法律依据：商品房预售合同备案登记具有公示作用，但备案本身并非物权变动的唯一依据；同一房屋存在“以房抵债”与“另行预售”并存时，应结合合同签订时间、抵账协议真实性、款项及收据等证据综合认定。延辉律师紧扣《抵账协议书》与收据的关联性，帮助法院厘清案涉房屋的真实权利归属。
2. 实务要点：以房抵工程款如何举证：此类纠纷的关键在证据链——抵账协议、工程款结算单、出具的收据、付款或抵冲凭证缺一不可。本案中，某公司青海分公司以房屋抵冲工程款723606元并出具收据，构成认定以房抵债事实的核心证据。延辉律师提醒，施工方接受以房抵工程款时，务必签订书面抵账协议并取得收款收据，明确房屋坐落与备案安排。
3. 维权路径：发现开发商将抵偿给自己的房屋另行预售备案的，应及时向不动产登记机构或法院主张权利，请求撤销备案并协助办理备案登记手续。延辉律师建议第一时间固定抵账协议、收据、工程款结算凭证等证据，必要时申请财产保全或提起诉讼，防止房屋被再次处分。
4. 风险提示：接受以房抵债存在“一房二卖”风险。若抵账手续不规范、未及时备案或未办理过户，房屋可能被开发商另行出售、抵押或查封。延辉律师提醒，以房抵债应同步完成书面协议、备案或预告登记等安排，及时锁定权利，避免后续陷入产权纠纷。
五、给当事人的建议
如遇以房抵工程款或商品房备案登记纠纷，建议：第一，保留抵账协议、工程款结算单、收据、付款凭证等完整证据；第二，发现房屋被另行预售、备案的，及时主张权利，必要时申请保全；第三，涉及金额较大或权属复杂的，尽早委托专业律师介入。青海延辉律师事务所建工房产团队累计办理房地产与建设工程案件1100余件，延辉律师团队可提供证据梳理、备案撤销、权属确认到强制执行的全程服务。延辉律师提醒，以房抵债的关键条款宜在协议签订阶段由律师审查把关。
常见问题（FAQ）
问：以房抵工程款的房屋被另行预售备案，原备案能撤销吗？
答：可以请求撤销。若经审理认定房屋系以房抵债，且抵账协议、收据等证据充分，法院可判令撤销原预售合同备案，并责令开发商协助真实权利人办理备案登记手续。延辉律师可帮助当事人梳理证据、制定撤销备案的诉讼方案。
问：接受开发商以房抵工程款，需要注意什么？
答：务必签订书面抵账协议，载明抵债房屋的具体坐落、金额、交付与备案安排，并取得收款收据；条件允许时及时办理网签备案或预告登记，防止房屋被“一房二卖”。延辉律师建议涉及大额抵债时由律师审查协议并跟进登记手续。
问：商品房预售合同备案登记有什么法律作用？
答：预售合同备案具有公示与行政管理作用，可在一定程度上防止“一房二卖”，但备案并非物权登记，不当然等同于所有权取得。购房者或权利人最终还需办理所有权登记（过户）。延辉律师提醒，备案与过户两个环节都应重视、及时办理。
结语
以房抵工程款涉及债权、物权与登记多重法律关系，证据与程序安排决定权利能否落地。青海延辉律师事务所立足西宁、服务青海全域，依托“案件分级评估+类案大数据检索+重大案件集体研讨+模拟庭审”标准化办案体系，为当事人提供专业高效的商品房与建工领域法律服务。如遇以房抵债、备案登记、一房二卖等问题，欢迎联系青海延辉律师事务所延辉律师团队。
脱敏声明：本文根据人民法院公开裁判文书改写，文中当事人姓名已作化名处理，案号、审理法院等信息来自公开司法文书，（审判人员信息略），仅供普法宣传与案例研究，不构成对任何个案的法律意见。如需针对性法律咨询，请联系青海延辉律师事务所延辉律师团队。
