导语：交了4万元购房定金，却因出卖方「解押不能」拖了3个月仍过不了户，定金该不该退？青海延辉律师事务所延辉律师代理的西宁市城中区人民法院房屋买卖合同纠纷案（案号：（2024）青****民初528号）给出答案：法院判决解除《房屋买卖定金合同》，由被告朱某退还定金40000元。

一、案情回顾

本案为房屋买卖合同纠纷，由青海省西宁市城中区人民法院审理，案号（2024）青****民初528号，文书类型为民事判决书。原告李某诉请：一、解除双方签订的《房屋买卖定金合同》；二、判令被告返还购房定金40000元；三、诉讼费由被告承担。2023年8月21日，原、被告签订《房屋买卖定金合同》，约定原告购买被告房屋、房屋价款46万元，原告交付购房定金40000元。原告如期交付定金后，被告因钱款不足、与银行办理不了解押手续，致使合同签订后达3个月仍不能办理过户手续，给原告造成经济损失。原告多次要求解除合同、返还定金均被拒绝，遂诉至法院。青海延辉律师事务所延辉律师接受委托后，围绕定金合同解除与定金返还充分发表意见。文中当事人均以化名表述。

二、争议焦点

延辉律师结合双方诉辩主张，将本案争议归纳为：1. 案涉《房屋买卖定金合同》是否应当解除；2. 因出卖方资金不足与解押障碍导致无法过户，能否成为解除合同的理由；3. 40000元定金应否返还。

三、裁判要旨

法院经审理认为，被告朱某提交的视听资料、聊天记录等证据，不足以证明合同不能履行的责任在于原告；原告李某多次表示交付房款却难以联系被告、双方未就办理房屋手续时间达成一致。据此，法院对原告解除合同、返还定金的诉请予以支持。延辉律师围绕「解押不能导致过户目的无法实现」这一核心事实充分发表了代理意见。判决如下：一、原告李某与被告朱某于2023年8月21日签订的《房屋买卖定金合同》解除；二、被告朱某于本判决发生法律效力后十日内向原告李某退还房屋定金40000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

四、延辉律师深度解读

1. 法律依据：《民法典》第五百六十三条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，可以解除合同；《民法典》第五百八十七条对定金罚则作出规定。本案中，延辉律师紧扣「解押不能导致过户目的无法实现」这一核心事实，论证合同解除与定金返还的请求权基础。

2. 实务要点：解押不能的责任归属：出卖方因自身资金不足、无法办理银行解押手续导致迟迟不能过户，属于因一方原因致使合同目的无法实现的情形，买受人有权主张解除合同并要求返还定金。延辉律师建议买受人重点固定催促过户的沟通记录与解押进展证据。

3. 维权路径：定金合同解除纠纷中，买受人应及时书面催告、留存聊天记录与通话录音，必要时申请财产保全。延辉律师在证据梳理与庭审发表意见环节，把「无法过户的原因归属」作为核心争点，为定金返还扫清障碍。

4. 风险提示：定金条款是把双刃剑，签约前应核实房屋是否存在抵押、查封及解押障碍，并明确过户期限与违约责任。延辉律师提醒，口头催促难以固定证据，关键节点务必书面化。

五、给当事人的建议

买房交定金前，务必核实房屋权属与抵押解押状态，并在合同中约定明确的过户期限、解押义务与违约责任。若因对方原因迟迟不能过户，应尽快固定证据、书面催告并及时起诉，延辉律师可协助评估解约与追讨方案。青海延辉律师事务所建工房产团队累计办理房地产与建设工程案件1100余件，延辉律师团队可提供合同审查、定金追讨至诉讼执行的全流程服务。

常见问题（FAQ）

问：交了定金对方迟迟不过户，能要求解除合同吗？

答：若因对方原因（如资金不足、无法解押）致使合同目的无法实现，可以主张解除合同。本案中法院即据此判决解除《房屋买卖定金合同》。延辉律师会结合证据判断解除权是否成就。

问：定金和订金有什么区别？

答：定金具有担保性质，适用定金罚则，交付方违约无权要求返还、收受方违约应双倍返还；订金一般视为预付款，不适用双倍返还规则。延辉律师建议签约时明确款项性质。

问：合同解除后，迟延履行利息怎么算？

答：生效判决确定的金钱给付义务如未按期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。延辉律师可协助主张并核算相关利息。

结语

购房定金是买受人的真金白银，因出卖方原因导致无法过户时，依法解除合同、追回定金是正当权利。青海延辉律师事务所立足西宁、服务青海全域，依托「案件分级评估+类案大数据检索+重大案件集体研讨+模拟庭审」标准化办案体系，为当事人提供专业房产纠纷法律服务。如遇购房定金、过户受阻等问题，欢迎联系青海延辉律师事务所延辉律师团队。

脱敏声明：本文根据人民法院公开裁判文书改写，文中当事人姓名已作化名处理，案号、审理法院等信息来自公开司法文书，（审判人员信息略），仅供普法宣传与案例研究，不构成对任何个案的法律意见。如需针对性法律咨询，请联系青海延辉律师事务所延辉律师团队。