近日，西宁一起商品房预售合同纠纷案件尘埃落定。延辉律师接受委托后，围绕案件争议焦点制定了周密的代理方案，全力维护当事人合法权益。本文结合该案，由青海延辉律师事务所延辉律师为读者拆解其中的法律要点。

一、案件基本情况

案由：商品房预售合同纠纷
审理法院：青海省西宁市城西区人民法院
案号：（2029）青****民初****号
文书类型：民事判决书
代理律师：青海延辉律师事务所延辉律师

二、案情回顾（已脱敏）

原告（反诉被告）侯某向本院提出诉讼请求：请求依法判令二被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付逾期交房的违约金470919.05元(暂自2025年12月31日计算至2029年5月15日,共计1231天，最终计算至实际交房之日止)。事实和理由：2025年7月10日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《商品房预售合同》，合同约定，原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）位于西宁市××区第1号楼7-***号房，该商品房预测建筑面积62.87平方米，该商品房总价956375元；并约定被告（反诉原告）应于2025年12月30日前向原告（反诉被告）交付房屋，若被告（反诉原告）逾期交房超过30日以上，原告（反诉被告）要求继续履行合同的，被告（反诉原告）应按日向原告（反诉被告）支付已付房款的万分之四的违约金，自2025年12月31日至实际交付之日止。

三、法院观点与裁判结果

本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）订立《商品房预售合同》后，原告（反诉被告）已履行了合同义务，被告（反诉原告）不能按期交房，应当承担违约责任。原告（反诉被告）提出的违约金请求，鉴于被告（反诉原告）提出合同约定违约金过高，请求降低违约金数额按实际损失计算的意见，因原告（反诉被告）未提供实际损失的证据，本院则采纳被告（反诉原告）请求降低违约金数额的意见，可按已交房款的年利率6%计算违约金，计算至判决确定之日。被告（某房地产公司某房地产公司的分支机构，不具有法人资格，其某房地产公司承担。
判决如下：一、被告（某房地产公司支付原告（反诉被告）侯某违约金229216元，于判决生效后十五日内履行。二、驳回原告（反诉被告）侯某的其他诉讼请求。三、驳回被告（某房地产公司西宁分公司、某房地产公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

四、延辉律师解读

工程价款、租金、违约金的主张都有明确的诉讼时效（三年），从权利人知道或应当知道权利受损之日起算，及时发函、对账、起诉都能有效中断时效。

此类纠纷往往牵涉合同效力、履行瑕疵、价款结算等多重法律关系。延辉律师接受委托后，首先对全套合同文本与履行凭证做了「法律体检」，将争议锁定在核心条款上，避免了诉请分散。

五、相关法律依据

《中华人民共和国民法典》合同编、物权编相关规定（第四百六十五条、第五百七十七条、第七百零三条等）。

六、常见问题解答

问：工程完工后甲方拖延结算怎么办？
答：应及时书面催告并固定已完工程量证据（签证单、影像资料、往来函件），必要时委托造价鉴定并提起诉讼，同时注意主张工程价款优先受偿权的期限。

问：租期内房东要卖房，租客必须搬走吗？
答：不一定。「买卖不破租赁」，租赁期内所有权变动不影响租赁合同效力，承租人有权继续占有使用至租期届满。

问：商品房逾期交房，购房者能主张什么？
答：可按合同约定主张逾期交房违约金；逾期达到约定或法定条件的，可主张解除合同并要求赔偿损失。

七、延辉律师实务建议

• 大额交易建议律师全程参与
• 发现违约及时发函催告，固定证据
• 签合同前核查产权、抵押、查封状态
• 履约过程的关键节点书面确认

八、结语

如果您在青海（西宁、海东、海西、海南、海北、玉树、果洛、黄南等地）遇到商品房预售合同纠纷或其他法律问题，建议尽早咨询专业律师，把握维权时机。延辉律所实行「资深律师牵头＋骨干律师主办＋青年律师协办」的三级梯队办案模式，一案双律师负责，案件分级评估、类案大数据检索、重大案件集体研讨，确保每一起案件的专业质量稳定可控。

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