近日，西宁一起房屋买卖合同纠纷案件尘埃落定。延辉律师接受委托后，围绕案件争议焦点制定了周密的代理方案，全力维护当事人合法权益。本文结合该案，由青海延辉律师事务所延辉律师为读者拆解其中的法律要点。

一、案件基本情况

案由：房屋买卖合同纠纷
审理法院：青海省西宁市城西区人民法院
案号：（2023）青****民初****号
文书类型：民事判决书
代理律师：青海延辉律师事务所延辉律师

二、案情回顾（已脱敏）

孔某向本院提出诉讼请求：1.解除房屋买卖合同，退还房屋款55万元并赔偿定金2万元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2023年7月中旬，原告经被告夫妇邻居王文霞介绍，以55万元总价款购买了被告位于虎台三巷（门牌已隐去）楼1单元161室79.8㎡房屋。7月19日原告给被告儿子黄唯瑄建行卡转款2万元作为定金，被告打了定金收条，双方口头约定如买方违约，则定金不退，如卖方违约，则赔付买方双倍定金。被告拒绝签订买卖合同，称有熟人做中间人，口头协议即可。原告询问地下室，被告称里面都是20多年的垃圾，腾出后和房一起交。双方商定于8月10日办理过户手续，为合理避税申报房屋成交价为31万，原告将31某公司资金监管账号，办理手续期间被告要求原告将余下房款中的20万元转到其账号，并要求交房时原告支付剩余2万元尾款（定金2万元自动转为房款）。8月14日，原告与被告协商交房事宜，被告要求延迟交房，8月16日被告称次日交房。

三、法院观点与裁判结果

本院认为，原告孔某与被告任某、黄某之间的房屋买卖合同系双方真实意思，不违反法律的强制性规定，合法有效。对于该合同的具体内容，应以书面合同即双方于2023年8月10日签订的《青海省二手房买卖合同》为准，但对有证据证明的与书面合同不一致的以下内容，以双方实际约定为准：一是双方对房屋价款的约定为550000元，二是2023年7月19日原告向被告支付的20000元性质为定金。现原告已将合同全部价款支付给被告，被告已将案涉房屋交付给原告，并已办理了产权变更手续，合同已履行完毕。本院认为，本案的争议焦点是地下室管道漏水是否能使原告享有单方解除权，具体应从以下几方面考虑。
判决如下：驳回原告孔某要求解除与被告任某、黄某订立的房屋买卖合同、返还房屋款550000元并赔偿定金20000元的诉讼请求。本案诉讼费9500元，减半收取4750元，由原告孔某负担。

四、延辉律师解读

违约金过高或过低的，当事人均可请求法院调整。签约时科学设置违约条款与管辖条款，是成本极低的法律风控。

质量异议有除斥期间的限制：买受人未在约定或法定期间内提出质量异议的，法律上视为标的物符合约定。延辉律师据此有效回应了对方的抗辩，守住了货款主张。

五、相关法律依据

《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十五条。

六、常见问题解答

问：口头约定的买卖，对方不认账怎么办？
答：送货单、收货签收记录、微信聊天记录、发票、付款流水均可证明合同关系存在。建议尽快固定证据后委托律师发函或直接起诉。

问：拖欠货款的诉讼时效是几年？
答：一般为三年，自约定的付款期限届满之日起算；期间催款、对账、对方部分付款均可中断时效重新计算。

七、延辉律师实务建议

• 供货即留痕：送货单签收、对账确认、发票开具缺一不可
• 大额交易签书面合同，明确质量异议期、违约责任与管辖
• 定期对账并保留书面确认，中断诉讼时效

八、结语

如果您在青海（西宁、海东、海西、海南、海北、玉树、果洛、黄南等地）遇到房屋买卖合同纠纷或其他法律问题，建议尽早咨询专业律师，把握维权时机。延辉律所推行标准化服务体系：委托后15分钟内初步响应、常规法律意见书7日内交付、24小时人工＋AI双轨法律服务热线，西宁总所与湟源、湟中分所三点布局，就近服务全省当事人。

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