【问题描述】

青海的刘先生购买了一套期房，合同约定2025年底交房，但至今仍未交付，开发商每次都说“快了”。另有购房者收房后发现墙体开裂、渗水。大家咨询：能要求退房并赔偿损失吗？

【律师解答】

关于逾期交房：依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，购房者可以请求解除合同。合同有约定违约金的，还可按约定主张逾期交房违约金；约定的违约金低于实际损失（如另行租房的租金支出）的，可以依法请求增加。购房者不行使解除权的，仍可要求开发商继续交房并承担逾期违约责任。需要注意解除权的行使期限：法律规定或催告后应在合理期限内行使，拖延过久可能丧失解除权。

关于房屋质量：依据上述司法解释，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者交付后经核验确属主体结构质量不合格的，购房者可以请求解除合同并赔偿损失；房屋质量问题严重影响正常居住使用的，同样可以请求解除合同和赔偿。一般的质量瑕疵（如空鼓、渗水等可修复问题），开发商负有保修和修复义务，购房者可要求维修并赔偿维修期间的实际损失，但通常不构成退房理由。

【实务建议】

1.先书面催告开发商交房并保留送达凭证，这是行使解除权的前置动作；2.收房时仔细验房，发现问题书面记录、拍照录像，要求开发商签收整改通知；3.涉及结构安全的，委托有资质的鉴定机构检测；4.逾期交房违约金、退房索赔涉及金额较大，建议联合其他业主通过协商、向住建部门投诉或诉讼解决，委托律师统一梳理合同条款更有利。

【结语】

买房是大事，开发商违约时购房者有解除、索赔等法定武器，但都有程序和期限要求。青海延辉律师事务所提醒购房者，催告、取证、期限三步缺一不可。本文仅供普法参考，具体案件请咨询专业律师。