【问题描述】

西宁的李先生租了一套住房，签了两年合同。住了八个月后，因工作调动需要提前退租。房东表示：押金一分不退，还要李先生再赔偿三个月租金作为违约金。李先生咨询：房东这样做合理吗？

【律师解答】

提前退租属于承租人单方解除合同，原则上构成违约，应当承担违约责任。依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

但要注意三点：第一，押金和违约金不是一回事。押金的功能是担保房屋及设施完好、水电费结清，租赁关系结束时，在房屋无损坏、费用结清的情况下，房东应予退还，不能直接以“违约”为由全部没收。第二，违约金有上限约束。依据民法典第五百八十五条，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。司法实践中，房东的实际损失主要是重新招租期间的空置损失，一般为一至两个月租金，主张三个月甚至更多租金的违约金，往往会被法院酌情调低。第三，房东负有减损义务。依据民法典第五百九十一条，对方违约后，守约方应当采取适当措施防止损失扩大，房东收到退租通知后应及时招租，不能放任房屋空置后把全部损失算到租客头上。

【实务建议】

1.退租前先看合同对提前退租、押金、违约金的具体约定；2.提前书面通知房东并保留证据，配合房东带新租客看房，协商转租或“以新换旧”能大幅减少损失，转租需经房东同意（民法典第七百一十六条）；3.退房时双方当面验房、结清水电燃气费并签署交接单；4.协商不成的，可以向街道、社区调解组织申请调解，或持合同、付款凭证向人民法院起诉。

【结语】

提前退租并非“押金全扣、再赔数月”那么简单，法律既保护房东的合理损失，也防止违约金过高。遇到房屋租赁纠纷，可携带合同咨询专业律师评估责任范围。青海延辉律师事务所（简称延辉律所）位于西宁市城西区黄河路158号，日常受理各类合同纠纷咨询。本文仅供普法参考，不构成具体案件的法律意见，请咨询专业律师。