【问题描述】

有网友咨询：打算卖掉名下住房置换新房，中介一会儿说要交增值税，一会儿说满两年就免税，个人所得税又怎么算？个人卖房到底要交哪些税？

【律师解答】

个人销售住房主要涉及增值税、个人所得税，买方通常还涉及契税。增值税方面，根据《财政部 税务总局关于个人销售住房增值税政策的公告》，自2026年1月1日起，个人（不含个体工商户中的一般纳税人）将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。这里的“2年”一般从取得不动产权证书或契税完税凭证注明的时间起算，具体以当地执行口径为准。

个人所得税方面，依据《个人所得税法》，个人转让住房属于财产转让所得，适用百分之二十的比例税率，以转让收入减除房屋原值和合理费用后的余额为应纳税所得额；对不能提供完整、准确房屋原值凭证的，实践中可能按规定核定征收。需要特别关注的是“满五唯一”政策：对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。契税由购买方按照《契税法》缴纳；印花税方面，个人销售或购买住房目前暂免征收。

【实务建议】

第一，挂牌前先算“持有年限账”：距离满两年或满五年只差几个月的，可以比较税费与行情变化后再决定交易时机。第二，妥善保管购房合同、购房发票、契税完税凭证等原值凭证，这直接影响个税的计算方式。第三，通过中介交易时，务必把各项税费由谁承担写进书面合同，警惕“到手价”约定不清引发的纠纷。第四，各地执行细节可能有差异，交易前可向当地税务机关或通过12366热线核实。

【结语】

卖房涉及的税种较多、政策更新较快，交易前算清税负、写清合同，才能避免过户时产生争议。

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