【问题描述】咨询人反映：购买的商品房合同约定去年交付，开发商一再推迟，工地进展缓慢。问能否要求赔偿、能否退房、已经办了按揭的房子退房后贷款怎么办。

【律师解答】开发商未按合同约定时间交付房屋，构成违约，应承担违约责任（《民法典》第五百七十七条）。第一，关于违约金：合同对逾期交房违约金有约定的从约定；没有约定违约金数额或损失赔偿计算方法的，可参照逾期交付期间同地段同类房屋租金标准确定（《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条）；约定违约金过高或过低的，可依第十二条请求法院调整（一般以超过造成损失的百分之三十为衡量标准）。即使购房者最终接收了房屋，也不影响主张逾期期间的违约责任。第二，关于退房（解除合同）：依据该解释第十一条及《民法典》第五百六十三条，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，购房者请求解除合同的应予支持；解除权经催告后应在三个月内行使，对方未催告的，应自知道或应当知道解除事由之日起一年内行使，逾期解除权消灭。第三，关于按揭贷款：因商品房买卖合同解除致使担保贷款合同目的无法实现的，购房者可依据该解释第二十条请求解除与银行的贷款合同，合同解除后开发商应将收受的购房款返还购房者、将贷款部分返还银行。

【实务建议】第一，固定证据：购房合同、付款凭证、开发商的延期通知、宣传资料、工地进度照片等。第二，以书面形式向开发商发出催告函（建议EMS寄送并留存回执），催告是行使解除权的重要前提。第三，注意解除权的一年除斥期间，拖延过久可能丧失退房权利，需尽早决策。第四，联合其他业主与开发商、住建部门沟通，关注项目资金监管和“保交房”进展，但协商不影响依法主张违约金。第五，决定退房的，起诉时可一并请求解除按揭合同；决定收房的，书面保留追究逾期违约责任的权利，避免签署“互不追究”类文件。

【结语】法律问题个案差异较大，本文内容仅供参考，不构成正式法律意见，具体案件请咨询专业律师。青海延辉律师事务所（延辉律所）提供免费初步咨询，欢迎来电或到所详询。